Der Immobilienmarkt lässt den Aktienmarkt in der Schweiz aussehen wie einen Anfänger: Der geschätzte Wert aller Schweizer Wohnimmobilien betrug Mitte 2016 2,7 Billionen Franken. 2006 waren es noch 1,5 Billionen. Das ist eine Zunahme von über 80 Prozent. Der Aktienmarkt ist gemessen am Swiss Performance Index (SPI), der die meisten kotierten Schweizer Aktiengesellschaften umfasst, im gleichen Zeitraum «nur» um 43 Prozent gestiegen. In der Herbstausgabe des «Immo-Monitoring» untersucht der Immobilienberater Wüest & Partner (W&P) die Gründe für diesen Boom und wagt zudem einen Ausblick, wie es weitergehen könnte.

Investoren haben keine Wahl

W&P macht den markanten Anstieg an vier Faktoren fest: Erstens kamen ganz einfach mehr Gebäude hinzu. Wegen reger Neubautätigkeit seien in zehn Jahren rund 470 000 Wohneinheiten hinzugekommen. Zweitens wurden die «alten» Gebäude teurer, die Eigentümer haben in ihre Immobilien investiert, was deren Wert steigerte. Vor allem wegen des Niedrigzinsumfelds, aber auch infolge gestiegener Haushaltseinkommen hat sich ausserdem die Zahlungsbereitschaft für Wohneigentumsobjekte spürbar erhöht. Einfamilienhäuser sind derzeit im Mittel 41 Prozent teurer als 2006, Eigentumswohnungen gar 55 Prozent. Viertens haben auch die Anleger ihre Hand im Spiel: An den Immobilienmarkt sind – auch mangels Alternativen im Tiefzinsumfeld – Milliarden geflossen.

Quelle: Wüest&Partner, Grafik: Micha Wernli

Vor allem Letzteres hat die Marktwerte in den letzten Quartalen nochmals kräftig erhöht. Verantwortlich dafür sind die Zinsen und Renditen, die 2016 abermals sanken. Selbst für zehnjährige Anleihen der Eidgenossenschaft erhielt der Anleger zeitweise nichts oder musste wegen der Negativzinsen zahlen, um dem Staat Geld leihen zu «dürfen». Im Vergleich dazu sind die Renditen für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen noch immer attraktiv. Sie sind daher nochmals in der Investorengunst gestiegen.

Allerdings werfen sie immer weniger ab. Die Ertragsperspektiven der Mietwohnungsobjekte entwickeln sich derzeit gegengleich zu ihrer Wertsteigerung. Ein abnehmendes Bevölkerungswachstum (weniger Nettoeinwanderung), die nach wie vor intensive Neubautätigkeit – ebenfalls eine Auswirkung des Anlagenotstands – sowie der tiefe Referenzzinssatz lassen die Einnahmen der Mietwohnungseigentümer stagnieren oder fallen.

Weiterer Rückgang der Mieten

Wie W&P errechnet, dürften viele, die in den letzten Jahren die Mietwohnung nicht gewechselt haben, heute mehr finanzielle Mittel zur freien Verfügung haben als noch in den vergangenen zehn Jahren. Denn die Mieten in bestehenden Verträgen sind an den Referenzzinssatz gebunden. Seit dessen landesweiter Vereinheitlichung 2008 ist er von 3,5 auf 1,75 Prozent gesunken. Mieter mit ganzzeitlich laufenden Verträgen konnten damit bis heute einen kumulierten Senkungsanspruch von 17,4 Prozent geltend machen. So war es verständlich, dass es viele vorzogen, in ihren Wohnungen zu verbleiben. Der Anreiz, in einer Wohnung zu bleiben, wurde zudem durch stark steigende Mieten bei den ausgeschriebenen Objekten verstärkt. Bis Anfang 2015 stiegen diese kontinuierlich an.

Hier zeichnet sich eine Wende ab: Die Mietpreise sanken zwischen Mitte 2015 und Mitte 2016 um 1,6 Prozent. Heute gestaltet sich die Suche nach einer neuen Wohnung wieder attraktiver. Es sei davon auszugehen, dass sich dieser neue Trend vorerst fortsetzen werde. Für das kommende Jahr erwartet W&P Mietpreisrückgänge um rund 0,7 Prozent.

Quelle: Wüest&Partner, Grafik: Micha Wernli

Überhitzung ade?

Anders als bei den Mietwohnungen zeigen sich die Tendenzen im Segment des Wohneigentums. Noch vor drei Jahren wurde vor Überhitzungstendenzen in diesem Markt gewarnt, da sich die Preise vielerorts ausserordentlich stark erhöhten. Mittlerweile haben sich die Preise in teuren Gegenden nach unten korrigiert, ohne dass von einem Preiszerfall die Rede sein kann. Gleichzeitig hat auch die Bautätigkeiten abgenommen, wodurch grosse Überkapazitäten vermieden werden konnten.

Die Experten von W&P attestieren daher dem Wohneigentumsmarkt eine stabile Verfassung. Ihre Prognosen für 2017 legen nahe, dass die sanfte Landung am Immobilienmarkt geglückt ist. Das latente Risiko eines starken Zinsanstiegs sollte dennoch nicht ganz ausgeblendet werden.