Zinswende

Ist die Zinsparty auf dem Immobilienmarkt vorbei?

Die meisten Festhypotheken haben sich deutlich verteuert. Das liegt an US-Notenbankchef Ben Bernanke. Experten behaupten nun, die Zinsparty sei vorbei.

Die Zinsen der Schweiz werden derzeit in den USA festgelegt: Als US-Notenbankchef Ben Bernanke letzte Woche sagte, er werde die Anleihenkäufe zurückfahren und im nächsten Jahr ganz einstellen, stiegen die Zinsen weltweit an.

Auch in der Schweiz. Die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe übersprang erstmals seit September 2011 die Zinswende 1-Prozent-Hürde. Und auch die Swapsätze sind in die Höhe geschossen.

Das bleibt nicht ohne Folge für Immobilienkredite mit festen Laufzeiten. Sie haben sich deutlich verteuert, wie die Daten des Hypothekenzentrums zeigen.

Und zwar für Festhypotheken fast sämtlicher Laufzeiten. Eine zehnjährige Hypothek kostete gestern im Schnitt 2,6 Prozent oder 30 Prozent mehr als noch zu Beginn des Jahres.

Eine Hypothek mit fünfjähriger Laufzeit verteuerte sich in der gleichen Zeit um 37 Prozent. Vor zehn Tagen waren es bei der zehnjährigen noch 30 Basispunkte (0,3 Prozentpunkte) weniger. Das geht ins Geld. Eine zehnjährige Hypothek für 800 000 Franken hat sich dadurch um 24 000 Franken verteuert.

Damit hat der US-Notenbankchef mit seiner verbalen Intervention zur Abkühlung des Schweizer Immobilienmarktes wohl mehr beigetragen als der Bundesrat und die Schweizerische Nationalbank (SNB) mit ihren zahlreichen Warnungen und der Aktivierung des antizyklischen Puffers.

Swaps werden von Banken zur Absicherung ihrer Finanzierungskosten verwendet. Das Geld, das eine Bank im Rahmen eines Hypothekarkredits dem Kreditnehmer zur Verfügung stellt, wird im Normalfall kurzfristig ausgeliehen.

Marionette der US-Geldpolitik?

Eine Bank trägt also das Risiko, dass die Finanzierungskosten im Zuge einer Erhöhung des allgemeinen Zinsniveaus steigen. Dagegen können sich Banken mit einem sogenannten Payer-Swap-Kontrakt schützen, bei dem feste Zinsen gegen variable Zinsen getauscht werden.

Wenn die Zinsen für die Swap-Geschäfte steigen, dann wird auch die Absicherung teurer, weshalb Banken die Hypozinsen erhöhen.

«Die Zinsparty auf dem Immobilienmarkt neigt sich dem Ende zu», sagt Donato Scognamiglio, CEO des Informations- und Ausbildungszentrums für Immobilien (IAZI).

Die Leute würden nun vermehrt auf kürzere Laufzeiten setzen, und damit stiegen auch die Risiken. «Die Schweiz ist dabei eine Marionette der US-Geldpolitik», so Scognamiglio.

Das sei allerdings kein neues Phänomen, meint Lorenz Heim vom Hypothekenzentrum des VZ. «Auch schon in den neunziger Jahren hatte die Zinspolitik der USA einen Einfluss auf die Hypozinsen in der Schweiz», so Heim.

Nur bei den Libor-Hypotheken hat die SNB das Heft noch in der Hand. Der Zins hat sich in den letzten Tagen nicht bewegt. Heim rät aber trotz des Zinsanstiegs bei Festhypotheken nicht zum übereilten Aktivismus.

«Wir empfehlen unseren Kunden, an den Finanzierungsplänen festzuhalten, der Libor wird mit 1 bis 1,5 noch auf dem aktuellen Niveau bleiben», so Heim.

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