Bauboom

Immobilien: «Die Preise könnten um 15 Prozent fallen, mindestens»

Noch nicht zu Ende: Der Bauboom geht weiter

Noch nicht zu Ende: Der Bauboom geht weiter

Der Bauboom wandelt sich, so eine UBS-Studie. Es wird mehr dort gebaut, wo Wohnungen knapp sind. Höhere Zinsen würden wehtun.

Der Boom im Bau von Mietwohnungen hält an. Die Mieten sinken dieses Jahr erneut. Es wird weniger an der Nachfrage vorbei gebaut. Ein vergleichsweise geringer Zinsanstieg würde genügen, um die Preise von Immobilien deutlich zu senken. Die Nutzung traditioneller Wohnungen als verkappte Hotels hat in vielen Städten die Knappheit an Wohnungen verschärft.

Zu diesen Resultaten gelangen die Ökonomen der Grossbank UBS. Ihre neue Studie des Immobilienmarktes zeigt, wie die rekordtiefen Zinsen die Schweiz verändern.

Kleine Zinserhöhungen genügen für grosse Verwerfungen

Daniel Kalt, Chefökonom des weltgrössten Vermögensverwalters UBS, war gestern an der Pressekonferenz demütig gestimmt. Man könne schlicht nicht wissen, wie sich die Zinsen entwickeln würden. In den vorgehenden fünf Jahren habe man sich geirrt, man habe stets mit einer Zinswende nach oben gerechnet. «Die Zinsen gingen immer noch tiefer hinunter.»

Nun hätten viele kapituliert, und erwarteten nochmals fünf Jahre mit supertiefen Zinsen. Doch diese Annahme sei gefährlich. Claudio Saputelli, UBS-Experte für Immobilien, pflichtete bei. Eine massive Zinserhöhung um drei Prozent sei gar nicht nötig für grosse Verwerfungen.

Dafür genüge schon, liege das Zinsniveau wieder über null. Das werde gewaltige Verschiebungen von Vermögen nach sich ziehen. «Die Preise von Mehrfamilienhäusern könnten um 10 bis 15 Prozent fallen, mindestens.»

2020 erreichen die Mieten einen Wendepunkt

Bis auf weiteres bleiben Negativzinsen die Normalität. Der Bauboom geht darum mindestens noch ein Jahr weiter. Für Mietwohnungen bedeutet das: Auch 2020 wird mehr gebaut, als nötig. Die Zahl der Mietwohnungen wächst schneller als die Bevölkerung. Ende des Jahres stehen erneut mehr Wohnungen leer.

Das sind gute Neuigkeiten für die Mieter. Im Vergleich zum Höchststand von 2015 zahlen sie für neu angebotene Wohnungen heute schon 5 Prozent weniger. Und Ende des Jahres wird es nochmals weniger sein.

Darum wird 2020 wohl ein wichtiger Wendepunkt erreicht. Die Mieten aller Wohnungen – nicht nur jener, die neu auf den Markt kommen – werden im Schnitt tiefer sein als noch im Vorjahr. Diese Wende ist die Folge davon, dass fünf Jahre lang jeweils günstigere Wohnungen dazu gekommen sind.

Für die Wende spricht auch: Der Referenzzinssatz wird wohl nochmals um einen Viertel-Prozentpunkt fallen. Dadurch sinken tendenziell die Kosten der Vermieter. Das berechtigt die Mieter, eine Senkung um 2,9 Prozent zu fordern. Noch eine gute Nachricht für die Mieter.

Paradiesisch ist es für sie jedoch nicht. Das zeigt der Blick auf einzelne Städte. In Zürich, Genf, Bern und Basel ist das Angebot an Wohnungen weiterhin knapp. Was überhaupt auf den Markt kommt, kostet noch immer mehr als vor fünf Jahren. Doch es tut sich etwas.

Wo der Boom im Mietwohnungsbau nachlässt, wo er weitergeht

Bislang ist der Bauboom fehlgeleitet. Es wird zu wenig gebaut in Regionen, wo Knappheit herrscht; zu viel in Regionen mit Überfluss. Das ändert sich, wie die Baugesuche zeigen. Der Wohnungsbau verlagere sich hin zu Regionen ohne Leerstand, so die UBS-Ökonomen.

Neu sei die Zahl der Baugesuche am höchsten in Zürich, Genf oder Luzern. Dagegen nimmt ihre Zahl ab in Landesteilen mit vielen leeren Wohnungen, etwa in den Kantonen Aargau oder Thurgau.

Airbnb: Verkappte Hotels haben Folgen für die Mieter

Nebenbei haben die Ökonomen der UBS analysiert, wie sich die Buchungsplattform Airbnb auswirkt. Ihre Erkenntnis: «Die verstärkte Nutzung von Wohnungen als verkappte Hotels verschärfte in vielen Städten die Wohnungsknappheit.»

Würde dieses verkappten Hotels stärker reguliert und auf traditionelle Weise vermietet, so sei mit einer deutlichen Entlastung des Marktes für Mietwohnungen zu rechnen. Noch boome das Geschäft indessen: Verkappte Hotels kommen auf drei Mal so hohe Nettoeinnahmen wie traditionelle Wohnungen.

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