Hypomarkt
Hypomarkt: Paradies für Schuldner

Die Hypotheken sind so günstig wie noch nie. Daran ändert auch die leichte Konjunkturerholung vorerst nichts. Allerdings ist auch der Spielraum für weiter sinkende Zinsen ausgereizt.

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Zinsen

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Schweiz am Sonntag

Franz Schaible

«Das habe ich in meiner beruflichen Tätigkeit noch nie erlebt.» Paul Schneider, stellvertretender Leiter der Bank Huttwil und seit über 40 Jahren im Bankgeschäft tätig, spricht das historisch tiefe Zinsniveau für Hypotheken an. Eine Umfrage unter den Banken in der Region bestätigt Schneiders Einschätzung der Zinslandschaft: Die Geldinstitute bieten fünfjährige Festhypotheken im Durchschnitt für rund 2,5 Prozent Zins an.

Möglich macht dies die weltweit verfolgte Tiefzinspolitik der Notenbanken. Um den Fall der Wirtschaft nach der Boomphase in die Rezession zu dämpfen, wurde das Geld mit gegen null tendierenden Zinssätzen «verbilligt». Die sich unter anderem daran orientierenden Hypothekarzinsen folgten prompt. Und vorerst wird sich kaum etwas ändern, sind sich die befragten Banken einig.

«Bei den Zinsen für variable Hypotheken ist keine Änderung in Sicht», sagt Markus Boss, Chef der Solothurner Regiobank. Die Sätze für die Festkredite könnten moderat ansteigen, «aber erst in der zweiten Hälfte 2010». Von «einem stabilen Verharren auf sehr tiefem Niveau» spricht Gerardo Grasso, Leiter der Spar- und Leihkasse Buch-eggberg in Lüterswil.

Dafür spreche auch das Verhalten der Kunden. Wenn im Markt deutlich steigende Zinsen erwartet würden, wären die 10-jährigen Hypotheken sehr gefragt, um das aktuelle Zinsniveau anzubinden. «Das ist aber nicht der Fall.»

Auch in die andere Richtung werden sich die Zinsen kaum mehr bewegen. «In der Schweiz sind wir bei den Hypothekarzinsen am Tiefpunkt angelangt», glaubt Bruno Conzatti, Leiter Tresorerie bei der Berner Kantonalbank (BEKB). Der Spielraum für noch tiefere Kreditzinsen sei auch deshalb ausgereizt, weil auf der Gegenseite die Sparer auf ihren Anlagen dann praktisch keinen Zins mehr erhalten würden, ergänzt Paul Schneider von der Bank Huttwil.

Bewegung in der Zinslandschaft wird es also erst geben, wenn die Notenbanken sich von ihrer «Nullzinspolitik» verabschieden. Und das ist abhängig von der Konjunkturentwicklung. «Die ersten Signale einer Erholung der Wirtschaft müssen sich zuerst bestätigen und nicht nur aus Hoffnung bestehen», nennt Michael Hobmeier, Chef der Berner Valiant-Bankengruppe, die wichtigste Bedingung.

Alois Müller, CEO der Baloise Bank SoBa, setzt darauf, dass die erwartete Zinserhöhung nicht zu früh und nicht hauruckmässig erfolgt. Ansonsten drohe ein Abwürgen des Aufschwungs. «Aber klar ist: Wenn die Leitzinsen steigen, werden auch die Hypotheken wieder teurer.»

Damit einher wird das Ausfallrisiko bei den Zinszahlungen steigen, welches aktuell sehr gering ist. «Wer jetzt Ausfälle hat, macht etwas falsch», sagt Bruno Conzatti von der BEKB. Aber in Hochzinsphasen erhöhten sich grundsätzlich auch die Risiken, gesteht er ein.

Um so wichtiger sei es deshalb, die Kreditvergabekriterien wie Belehnungsgrenze und angemessener kalkulatorischer Zins immer einzuhalten. «Alles andere wäre gegenüber dem Kunden und der Bank selbst Augenwischerei», sagt Conzatti.

So versichert Schneider von der Bank Huttwil, dass «seine» Bank aktuell fast keine Risikopositionen im Portefeuille habe. Dies werde sich kaum ändern. «Trotz hartem Konkurrenzkampf um die Hypothekarkunden halten wir unsere internen Richtlinien ein. So kommt es, dass wir auch Geschäfte an Konkurrenten verlieren.»

Der Kampf um Kunden führe hingegen zu einem Margendruck, ergänzt Grasso von der Bank im Bucheggberg. «Auf die Qualität der Kredite darf es aber, wie erwähnt, keinen Einfluss haben.»

Erstaunlich ist, dass trotz Rezession der Traum vom Eigenheim offenbar nichts vom Glanz verloren hat. Ob für Neubauten, Umbauten oder Renovationen: «Die Nachfrage nach Hypotheken ist so gross wie noch nie», erklärt Markus Boss von der Regiobank.

Auch bei der kleinen und nur lokal aktiven Bank im Thal in Balsthal läuft das Geschäft auf Hochtouren. «Per Ende September verzeichnen wir ein Wachstum beim Hypothekenbestand um drei Prozent. Das ist für uns überdurchschnittlich», berichtet Bankleiter Alfred Burkhard.

Kein Wunder also, dass der Wohnungsbau seit Jahren boomt. Wird zu viel gebaut? SoBa-Chef Müller stellt keine Überhitzung fest, um gleichzeitig zu differenzieren. Der Mietwohnungsbau werde stark durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte beinflusst. Wenn wegen dem Verlust von Arbeitsplätzen eine Rückwanderung einsetze, dann bestehe die Gefahr von höheren Leerständen.

«Im Bereich Einfamilienhaus wird dagegen nicht auf Halde gebaut. Die Häuser sind meis-tens bereits vor dem Bau verkauft.» Und der Bau von Eigentumswohnungen werde in der Regel nur finanziert, wenn Verkaufsverträge für 50 bis 70 Prozent der Wohnungen abgeschlossen seien.

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