Immobilien im Stadtbesitz
Solothurn besitzt fast 300 Liegenschaften - kann sich die Stadt das wirklich leisten?

Für die 162 wichtigsten Objekte im Besitz der Stadt Solothurn fallen jährlich Unterhaltskosten von beinahe 15 Millionen Franken an. Eine tickende Zeitbombe, denn pro Jahr fehlen der Stadt 6 bis 7 Millionen Franken, um diese Kosten zu decken.

Wolfgang Wagmann
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Die Stadt Solothurn besitzt Hunderte von Immobilien, deren Unterhaltsbedarf in den nächsten 25 Jahren auf 265 Mio. Franken veranschlagt wird.

Die Stadt Solothurn besitzt Hunderte von Immobilien, deren Unterhaltsbedarf in den nächsten 25 Jahren auf 265 Mio. Franken veranschlagt wird.

Simon Dietiker

Die Stadt Solothurn ist steinreich. Fast 300 Liegenschaften gehören ihr – vom ehemaligen barocken Herrschaftssitz bis zu mehr oder weniger modernen Schulhäusern, aber auch Wohnblocks oder Altstadthäusern, in denen Betriebe wie die Rossmetzg eingemietet sind. Museen, Büros, das Fussballstadion – all dies summiert sich zu einer Gebäudeansammlung mit einem Neubauwert von beinahe 400 Mio. Franken.

Die Kehrseite: «Viele Immobilien sind schlecht unterhalten», stellt Andrea Lenggenhager, Leiterin Stadtbauamt fest. Sie hat deshalb mit internen und externen Fachleuten (Wüest & Partner AG) das Papier «Immobilien- und Unterhaltsstrategie» erarbeiten lassen.

Das nun dem Gemeinderat vorgelegt wird und einen alarmierenden Befund enthält: In den nächsten 25 Jahren müsste die Stadt jährlich fast 15 Mio. Franken für den Unterhalt der 162 wichtigsten, und deshalb aufgelisteten Objekte aufbringen.

Sie kann aber mit den heutigen Mitteln bestenfalls 4 bis 5 Mio. aus der Investitionsrechnung und 3,5 Mio. Franken aus der Investitionsrechnung dafür aufbringen. Mit anderen Worten: Solothurn fehlen jährlich 6 bis 7 Mio. Franken, um seine Liegenschaften im Schuss zu halten. Lenggenhager deshalb nüchtern: «Wir haben eine Finanzknappheit. Darum müssen wir grundsätzlich aufzeigen, was wo nötig ist und wo auch die Prioritäten liegen.»

Wie gerechnet wurde

«Die städtischen Bauten sollten Vorbild sein» ist ein wichtiger Grundsatz des Strategiepapiers. Deshalb wurde der Unterhalt auch nach der Prämisse berechnet, dass nicht eine Minimallösung angestrebt wird, sondern im Sanierungsfall «der heutige Standard» beispielsweise in Sachen Energieversorgung und -verbrauch gerechnet ist, wie Andrea Lenggenhager betont.

Auf der Liste sind 113 Objekte dem Verwaltungsvermögen und 49 dem Finanzvermögen zugeteilt. Erstere sollen beim Unterhalt Priorität geniessen – was aktuell auch schon der Fall ist: So wurden die teilweise maroden Schulhäuser und Kindergärten bei Vorfinanzierungen stets bedacht und haben auch im Finanzplan Vorrang.

Mit dem Papier «wollen wir Transparenz schaffen», meint die Leiterin des Stadtbauamtes. Und hofft, mit einem nachhaltigen, verantwortungsvollen Bau- und Immobilienmanagement eine kostengünstige Infrastruktur mit bestmöglichem Nutzen für die Kernaufgaben der Stadt zu erhalten.

Was zusätzlich erschwert wird durch viel historische Bausubstanz, die einen speziellen Berechnungssatz für anfallende Sanierungskosten erfordert. «Der Ersatz eines historischen Fensters kostet eben mehr als derjenige in einer heutigen Liegenschaft», veranschaulicht dies Andrea Lenggenhager.

Und die Analyse des Immobilienbestandes hält klar fest: «40 Prozent des Instandsetzungsbedarfs fallen auf denkmalgeschützte Objekte. Ihre Sanierung ist zeit und kostenintensiv.» Weiter stellt die Studie fest, dass die höchste Altersentwertung bei den Bildungsbauten und Finanzliegenschaften besteht; die Schulhäuser und Kindergärten mit 103 Mio. Franken den höchsten Investitionsbedarf aller Teilportfolios aufweisen. Das Fazit: «Die Schulhäuser werden mit ihren Grossprojekten die Investitionsplanung dominieren.

34 Objekte abstossen?

Das Strategiepapier zeigt in einem ersten Ansatz, wie die Zeitbombe fürs erste entschärft werden könnte. So wurden neben den 101 als «betriebsnotwendig» eingestuften Objekten 34 ausgeschieden, die man veräussern könnte.

Die meisten davon befinden sich im Finanzvermögen und erfüllen die angesetzten Wirtschaftlichkeits-Kriterien nicht, die primär einen höheren Ertrag als Instandsetzungs- und Unterhaltskosten vorsehen. Wobei Andrea Lenggenhager betont: «Grundsätzlich sind die Mieten der Stadt marktgerecht angesetzt.»

Eine Veräusserung der 34 Objekte würde laut Studie den Instandsetzungsbedarf über 25 Jahre um fast 27 Mio. Franken reduzieren. Mit weiteren Einsparungen wie Abschreibungen und Unterhalt käme man auf jährlich fast 2 Mio. Minderausgaben. Da die Objekte pro Jahr nur 1,1 Mio. Franken Einnahmen generieren, käme es zu einer Netto-Ersparnis von jährlich 0,7 Mio. Franken.

Dazu käme der Verkaufserlös von 30 bis 35 Mio. Franken, der die Rechnung entlasten würde. Dennoch hält der Bericht unmissverständlich fest: «Damit wäre die langfristige Investitionslücke noch nicht behoben.»

«Kein Zeichen setzen»

Dass unter Verschluss bleibt, welches genau die 34 Objekte sind, hat in der Gemeinderatskommission bereits zu Nachfragen geführt. «Wir wollten bewusst kein Zeichen setzen», möchte Andrea Lenggenhager vermeiden, dass statt der Grundsatzdiskussion Politmanöver um Einzelposten beginnen.

Auch wurde gefragt, warum Solothurn nicht längst über ein solches Strategiepapier verfüge. Stadtpräsident Kurt Fluri konterte in der GRK: Viele Städte hätten noch keine solche Studie, und auch wenn es eine solche vor zehn Jahren schon gegeben hätte, wäre die Finanzlage heute kaum anders. Für Diskussionsstoff im Gemeinderat ist also nächsten Dienstag gesorgt.

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