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Gesucht ist Lage, Lage, Lage – Analyse zu Solothurns Immobilienmarkt

Analyse von Wolfgang Wagmann zu Trends, Risiken und Chancen im Immobilienmarkt der Stadt Solothurn.

Wolfgang Wagmann
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Am Montag wird das umgebaute Migros an der Wengistrasse wiedereröffnet. (Visualisierung)

Am Montag wird das umgebaute Migros an der Wengistrasse wiedereröffnet. (Visualisierung)

zvg

Ein Alarmsignal: In Basel werden zwei Drittel eines grossen Shopping-Centers für Verkaufsläden dichtgemacht. Dienstleister sollen mit Büros und Praxen in die Bresche springen, dazu ein gigantisches Kino. Gut, Basel. Grenznah leidet es besonders unter dem Einkaufstourismus. Da ist Solothurn weit weg. Und boomt weiter. Tatsächlich? Die Indizien mehren sich, dass die Party wohl ihren Höhepunkt überschritten hat. Noch glitzern die Ladenfronten in der Gurzeln- und Hauptgasse, im «Ypsylon», adventlich herausgeputzt.

Doch hinter den Fassaden wird scharf gerechnet: Lohnt sich der Standort noch bei ständig erodierenden Umsätzen, beispielsweise in der Textilbranche? Ein Solothurner Insider sieht die Trendwende schon im Gang. Noch binden mehrjährige Verträge nationale oder internationale Ketten an vergleichsweise kleine Ladenflächen für einen Jahreszins im sechsstelligen Bereich. Doch was ist, wenn die Verträge auslaufen? «Die Mieten kommen ins Rutschen», die nüchterne Feststellung. «Und in Randlagen wird es schwieriger, innert kurzer Frist seriöse Mieter zu finden.» Der Beweis ist auch in Solothurn längst erbracht: In verschiedenen Nebengassen ist so einiges an Geschäftsflächen zu haben. Teilweise schon länger als bloss seit einigen Monaten.

Käufer am längeren Hebel

Auch in Sachen Immobilien scheint in Solothurn der Trend zu drehen. Aus dem Verkäufer- ist ein Käufermarkt geworden. Vorbei offenbar die Zeiten, wo für ein schmales Altstadthäuschen Millionen hingeblättert wurden. Der Käufer nennt einen Preis – und kann warten. Bis sich der Verkäufer von seinen überrissenen Preisvorstellungen verabschiedet.

Denn auch zwischen Biel- und Baseltor gilt wie überall das eiserne Gesetz des Marktes: Was unten an Ladenfläche weniger gefragt ist, wirkt sich beim Wert der Liegenschaft bis hinauf zum Dachstock aus. Dazu kommt weiterhin ein ehernes Prinzip: Gesucht ist Lage, Lage, Lage.

Es kommt zu Abstoss-Bewegungen – beispielsweise an der Wengistrasse, einst als künftiger Hotspot der Solothurner Geschäftswelt bewertet. Und von der Vorstadt lassen Rosinenpicker gleich ganz die Finger. Bitter für alle Schönseher bis hinauf in die Stadtverwaltung – aber glasklare Realität.

Migros machts – überall?

Bleiben wir noch ein bisschen an der Wengistrasse. Auch bald zehn Jahre nach der Sperrung der Wengibrücke und Abnabelung des dortigen Geschäftsviertels hat sich bei der Attraktivierung kaum etwas getan – abgesehen vom Einsatz einiger Kübel weisser Farbe zur Neuregelung des spärlichen Restverkehrs. Umso wichtiger, dass Migros nun sein dortiges Center nicht nur weiterführt, sondern am Montag völlig aufgepeppt wiedereröffnet.

Ein Wegzug wäre der Super-GAU gewesen für den darbenden Strassenzug, gesäumt von etlichen leeren Büro- und Geschäftsflächen. Doch Migros konnte wohl gar nicht anders als dort umbauen, wo schon etwas ist. Denn für die weiteren geplanten Standorte am Jumbo-Kreisel oder im ehemaligen Amag-Areal an der Baselstrasse setzte es schon längere Wartezeiten als geplant ab. Eine Neuauflage des Trauerspiels auf dem alten Kofmehl-Areal, wo Coop schon 2008 (!) seinen neuen Shoppingtempel sah, braucht Solothurn aber nicht.

Alles setzt auf die Karte Wohnen

Auch solche Pläne könnten obsolet werden, angesichts des schrumpfenden Geschäftsmodells stationärer Handel. Dafür finden sich in Solothurn ebenfalls Indizien: Der Gestaltungsplan auf dem Westbahnhof-Areal wird derzeit überarbeitet, mehr Wohnen statt Geschäften soll am «Kopf» der Wengistrasse möglich werden.

Wohnen? Auch da mehren sich erste Anzeichen, dass gerade in unserer Region mehr gebaut als nachgefragt wird. Nun, im «Weitblick», wo in zwei Jahren der Bagger auffahren soll, hats noch für Hunderte von Solothurnerinnen und Solothurnern Platz. Da kommt es auf ein paar Dutzend Neuwohnungen gleich nebenan am Westbahnhof auch nicht mehr an.

Was, wenn die Zinsen steigen?

Offen ist noch ob und wie rasch, aber auch hoch die Zinsen und damit die Hypo-Zinsen ansteigen könnten. Einen Crash hatten wir schon mal. Anfang der neunzigerjahre mit dem Kantonalbank-Debakel. Immerhin scheinen die Banken heute weit besser auf das Szenario vorbereitet zu sein und es fehlt eine Komponente, die damals für eine überaus harte Landung gesorgt hatte: die Spekulation mit leeren Geschäftsbauten.

Ältere Solothurner erinnern sich: Das Vogt-Schild-Gebäude in der Vorstadt wurde 1987 für 7,5 Mio. Franken veräussert. Vier Jahre später, nach mehreren Handänderungen, war es mit 21 Mio. Franken in den Büchern. Und der Besitzer in Konkurs. Die Folge: jahrelang Leerstand und Verwahrlosung der Liegenschaft.

Belebung für den Branchenmix?

Solche Szenarien sind nicht zu befürchten. Solothurn wird auch nicht zur Geisterstadt. Ein tiefer(er) Steuersatz setzt Kaufkraft frei, eine gute Verkehrsanbindung und genug Abstellfläche für Autos wie Velos sorgen für Nachfrage trotz Internet-Konkurrenz. Das kann die Politik gegen eine allfällige Erosion des Wirtschafts- und Einkaufsstandorts Solothurn tun.

Neue Arbeitgeber wie die Biogen oder die Credit Suisse in der nahen Region Biel bringen Umsatz in Hotels und Geschäften. Dazu haben diese gut verdienenden Angestellten durchaus Interesse an einem Wohnsitz in der schönsten Barockstadt, bestätigen Branchenkenner. Und wenn die eine oder andere Modekette geht, die Mieten sinken, könnten neue Geschäftsleute eine Chance an Standorten erhalten, an die sie bisher nicht im Traum zu denken gewagt hatten.

Eine belebende, erwünschte Injektion für den Branchen-Mix in der Altstadt. Vorausgesetzt, irgendeine Bank finanziert noch solche Aktivitäten. Denn zunehmend lassen Banken die Finger nicht nur von Beizen, sondern auch vom einstigen Herzschrittmacher der urbanen Einkaufsmeilen: den Textilern. Nach dem Prinzip, das schon von Asterix und Obelix her bekannt ist: Stinkenden Fisch kauft man nicht.

wolfgang.wagmann@azmedien.ch

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