Theo Strausak macht sich Sorgen. «Da findet ein Paradigmenwechsel statt.» Oder anders gesagt: Grundeigentümer müssten künftig empfindliche Einschränkungen in ihren Eigentumsrechten hinnehmen, wenn er als erfahrener Baujurist das neue Zonenreglement unter die Lupe nehme – es soll mit der Ortsplanungsrevision in Kraft treten.

Nicht zuletzt nach Gesprächen mit verschiedenen Architekten übt Strausak nun harsche Kritik an der Stossrichtung, die Qualität von Neubauten um fast jeden Preis zu sichern. «Ich war selbst sechs Jahre auf dem kantonalen Bau-Departement als Baujurist tätig und für Ortsplanungen zuständig und habe deshalb sehr viel Verständnis für öffentliche Interessen wie Bauvorhaben.» Doch mit den neuen Kontrollmechanismen, welche die städtischen Baubehörden künftig anwenden könnten, sei das Ergebnis einer Planung «nicht mehr vorhersehbar. Die Folge ist eine sehr grosse Rechtsunsicherheit», glaubt Strausak.

Es kann teuer werden

Natürlich müsse Qualitätssicherung sein, besonders in empfindlichen Zonen. Keineswegs in Abrede stellt Strausak dies in der Altstadt oder auch ausserhalb, wo es um erhaltenswerte oder schützenwerte Ensembles geht. Doch sieht er den Zugriff des Stadtbauamtes mit der neuen Regelung nicht nur auf solche Objekte beschränkt. Neu bestimme die Baubehörde stets, was «gestalterisch anspruchsvoll» sei.

Ein Eigentümer könne nicht mehr einfach mit einer Baubewilligung rechnen, wenn er die Bauvorschriften der Stadt einhält. «Überall bei Bauvorhaben mit wesentlicher städtebaulicher oder architektonischer Bedeutung – also auch bei Bauten, die nicht als schützenswert oder erhaltenswert ausgeschieden sind – kann die Stellungnahme einer Fachkommission eingeholt werden.»

Und dann kommts für den Baujuristen «noch dicker»: Zur Qualitätssicherung könne die Baubehörde gar einen Wettbewerb verlangen. «Der Bauherr kann also nicht einfach für seinen Bau einen Architekten bestimmen. Er darf nur bauen, wenn er bei einem Wettbewerb mitmacht, der ihn gut mal 100'000 bis 200'000 Franken kosten kann.» Und dann bestimme die Jury, «was er mit welchem Architekten auf seinem Grundstück bauen darf.»

Bis jetzt habe es immer «einen gewissen Spielraum» gegeben. Wenn dieser wegfalle, rechnet Theo Strausak damit, dass überall, wo die Stadt mit einem Wettbewerb drohe, auch die Lust am Bauen wegfalle. «Bei kleineren Bauvorhaben ist der Wettbewerb ein ganz gefährliches Instrument», weiss der Kenner der Materie. Denn der Bauherr habe mit einem Wettbewerb «noch keinen einzigen Ziegel gekauft.» Und, so Strausak weiter: «Das wird für viele Grundeigentümer zum faktischen Bauverbot.»

Weitere Stolperfallen

Neu könne die Stadt aber auch in «planerisch besonders empfindlichen Gebieten und Lagen» – für Strausak also «fast überall» – einen Gestaltungsplan verlangen und in Spezialfällen sogar einen äusserst strengen «Effizienzpfad» nach Vorgaben des Schweizerischen Architekturverbandes SIA vorschreiben.

«Das verteuert dann das Produkt enorm», weiss der Baujurist aus Erfahrung. Bisher sei im Zonenplan genau erfasst gewesen, welche Parzellen aufgrund ihrer Besonderheit der Gestaltungspflicht unterstellt sind. «Jeder Grundeigentümer hatte damit Rechtssicherheit über seine Parzelle.» Wenn nun aber das neue Zonenreglement eingeführt werde, so folgert Strausak, «würde ich jedem potenziellen Investor und Käufer abraten, in der Stadt eine Bauparzelle zu erwerben.»

Die Bevölkerung sensibilisieren

Auch beim Thema Mobilität und dem neu vorliegenden Parkplatz-Reglement sieht Theo Strausak Probleme am Horizont auftauchen. Wer wesentlich weniger Parkplätze erstellen dürfe, werde vor Investitionen zurückscheuen, so sein Credo. Den Verkehr über das Parkplatzangebot steuern zu wollen, hält er für mehr als fraglich, obschon «alle dafür Verständnis haben, den Verkehr irgendwie zu stabilisieren.» Trotzdem versuche man, erwachsene Leute mit restriktiven Massnahmen zu erziehen, obwohl durch «massgebliche Studien», abgesegnet vom Bundesamt für Raumplanung, bekannt sei, dass solche Massnahmen nicht die erwünschte Wirkung hätten.

Immerhin ist der Verwaltungsratspräsident des Solothurner Traditionsunternehmens Glutz AG auch baujuristischer Begleiter der Überbauung Riverside, wo bekanntlich auf Zuchwiler Boden mehr als 700 Wohnungen entstehen sollen. Oder er hat sich jahrelang juristisch mit dem Überbauungsprojekt von Coop auf dem Kofmehl-Areal befasst, um das es derzeit still geworden ist.

Vor diesem Hintergrund sorgt sich Theo Strausak um die Langzeitfolgen, welche die jetzige Ortplanungsrevision für Solothurn haben könnten. «Man kann in diesen Fragen durchaus verschiedene Ansichten haben. Ich bin jedoch überzeugt, dass hier die Konsequenzen den Grundeigentümern gar nicht bewusst sind.» Und deshalb sollte für ihn die Mitwirkung zur Ortsplanungsrevision aktiv benützt werden – denn: «Es ist wichtig, dass die Bevölkerung dafür sensibilisiert wird.»