Zuchwil - Restparzelle im Blumenfeld bleibt eine Freifläche

Nördlich vom Schaugarten der Wyss Samen und Pflanzen AG liegt eine unbebaute Wiese. Hier wurde Ende der 1960er Jahre in einer speziellen Planung unter anderem ein einstöckiger Dienstleistungsbau mit einem Hochhaus geplant. Während rundherum Wohnblöcke entstanden, die mit der speziellen Planung übereinstimmten, wurden Dienstleistungsbau und Hochhaus nie erstellt.

Deshalb hat der Gemeinderat für diese noch nicht bebaute Fläche (GB Nr. 1624 und 1671) in Absprache mit einem Investor einen neuen Teilzonen- und Gestaltungsplan «Blumenfeld» aufgelegt, welcher zwei Nord-Süd ausgerichtete viergeschossige Wohnblöcke mit einem zusätzlichen fünften Halbgeschoss ermöglichen würde. Gegen diesen Plan wurden zwölf Einsprachen eingereicht.

Gemeinderat und in der Folge auch der Regierungsrat bestätigten aber die Planung. Dasselbe macht nun das Verwaltungsgericht, nachdem gegen den Regierungsratsbeschluss ebenfalls Einsprache erhoben wurde.

Konkret geht es um eine Teilfläche (GB Nr. 1671), die mit dem neuen Gestaltungsplan als Grünfläche definiert wird. Diese nachträglich abparzellierte Teilfläche gehörte ursprünglich zur Parzelle GB Nr. 1623, auf der ein Mehrfamilienhaus gebaut wurde. Sie wurde nach der Abparzellierung durch die Stockwerkeigentümerschaft von GB Nr. 1623 gekauft.

Der Wohnblock auf GB Nr. 1623 erhielt die nach speziellem Bebauungsplan von 1968 zulässige Ausnutzung von 1.06 nur unter Einbezug der heutigen Parzelle GB Nr. 1671. Möglich gewesen wäre aber, dass diese Fläche eben mit einer eingeschossigen Baute überbaut wird. Dies aber nur im Zusammenhang mit den vorgesehenen Bauten (Hochhaus) auf GB Nr. 1624.

An der Grenze des Tolerierbaren

Zwei Punkte beurteilte das Verwaltungsgericht. Einerseits formell; so wird beklagt, dass eine ungenügende Mitwirkung stattgefunden habe. Hier macht Zuchwil geltend, dass ein Vertreter der Stockwerkeigentümerschaft frühzeitig über die Planabsichten informiert wurde, und dieser erklärte, er werde die Eigentümer informieren. Im Nachhinein hat der Vertreter der Stockwerkeigentümer aber diese Vertretungsfunktion infrage gestellt.

Mit der öffentlichen Gemeinderatssitzung und der Berichterstattung in dieser Zeitung habe eine Mitwirkung stattgefunden, befand nun das Verwaltungsgericht. Diese sei aber «absolut am untersten Limit des noch Tolerierbaren». Zudem würde eine fehlende Mitwirkung eine Planung nicht nichtig, sondern nur anfechtbar machen. Im vorliegenden Fall konnten die Betroffenen im Gestaltungsplanverfahren mittels Einsprachen ihre Anliegen erneut geltend machen. In diesem Punkt wurde die Beschwerde also abgewiesen.

Nur Bonus abholen, geht nicht

Andererseits beurteilte das Gericht die Beschwerde materiell. So beklagen die Einsprecher eine Wertverminderung der Parzelle GB Nr. 1671. Das Verwaltungsgericht stellt fest, dass der spezielle Bebauungsplan aus dem Jahr 1968 teilweise umgesetzt wurde.

Mit dem Wohnblock auf Parzelle GB Nr. 1623 bestehe für die abparzellierte GB Nr. 1671 keine Ausnutzungsreserve mehr. Nicht ausgeführt wurde das Hochhaus mit dem einstöckigen Dienstleistungsgebäude, welches auch auf der Parzelle GB Nr. 1671 hätte gebaut werden können. Diese Nutzungsmöglichkeit (Bonus) nach speziellem Bebauungsplan könne nun keine selbstständige Bedeutung zukommen.

Die nachträgliche Abparzellierung mache zudem wenig Sinn, weil wegen der geltenden Grenzabstände sowieso wenig Platz für eine Baute bleibe.