Feldbrunnen-St. Niklaus ist in mancherlei Hinsicht ein Spezialfall, etwa in Bezug auf das Ortsbild. Das Schloss Waldegg mit seiner Umgebung prägt das Ortsbild der Gemeinde. Dazu gehören die Alleen sowie die historischen Anlagen wie das Pfrundhaus St. Katharinen, die Kirche St. Niklaus, stattliche Gehöfte und prachtvolle Villen. Feldbrunnen-St. Niklaus ist deswegen im Inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz aufgeführt.

Ein Spezialfall ist die Gemeinde auch in Bezug auf die Beurteilung hinsichtlich Dichte, Überbauungsgrad und Bauzonenbedarf durch den Kanton. Zusammen mit Bättwil ist Feldbrunnen-St. Niklaus die einzige Gemeinde, die einen geringen Anteil an unbebauten Bauzonen aufweist. Die Gemeinde hat fast keine Entwicklungsmöglichkeiten mehr innerhalb des Siedlungsgebietes. Ein Ausscheiden neuer Bauzonen sei daher zu prüfen, überlegte sich die Ortsplanungskommission, als sie an die Revision ging.

Die Gemeinde führte betreffend neuer Bauzonen mit dem kantonalen Amt für Raumplanung intensive Diskussionen, wie dem Raumplanungsbericht zu entnehmen ist. Aber eine Erweiterung des Siedlungsgebiets durch die Einzonung eines Gebiets von der Landwirtschaftszone in eine Bauzone hat der Kanton nicht gutgeheissen. Der Kanton spielte nicht mit. «Ursprünglich wollten wir im Osten und Westen Einzonungen vornehmen. Aber die waren damit vom Tisch», erklärt Gemeindepräsidentin Anita Panzer. Immerhin bot der Kanton an, ganz im Westen zwischen Siedlungsgebiet und der privaten Villa Lueg ein Stück Land mit der Fläche von über 6200 Quadratmeter aus der Reservezone in die Wohnzone umzuzonen. «Aber der Besitzer wollte dies nicht», so Panzer. «Er wäre damit reich geworden, denn der Landpreis wäre von heute 10 Franken auf über 1000 Franken pro Quadratmeter gestiegen», ergänzt Theo Schnider, Präsident der Spezialkommission Ortsplanungsrevision. Dass der Kanton nicht bereit war, Einzonungen zu ermöglichen, findet Schnider aber «nicht tragisch». «Wir haben aufgrund vieler unternutzter Parzellen Möglichkeiten zur inneren Verdichtung.»

«Wir haben Potenzial im Innern»

In Feldbrunnen-St. Niklaus wurden Ende 2016 982 Einwohnerinnen und Einwohner gezählt. Die kantonale Bevölkerungsprognose sieht eine Einwohnerzahl von 1109 Personen für das Jahr 2040 gemäss mittlerem Szenario vor. Die Gemeinde rechnet mit einem ähnlichen Wachstum und kommt auf zirka 1150 Einwohner im Jahr 2035.

Den Hinweis, das Dorf sei fertig gebaut, hören Anita Panzer und Theo Schnider ungern. «Das glauben wir eben nicht», so Schnider. «Wir haben keine Möglichkeit uns auszudehnen. Aber wir haben Potenzial im Innern», so Panzer. Es laufe bereits auch einiges, ergänzt sie, und spricht damit Parzellen an, auf denen aktuell in Feldbrunnen laufend Mehrfamilienhäusern gebaut werden, wo bisher Einfamilienhäuser standen. «Unsere Aufgabe ist es, dieses Verdichtungspotenzial nachzuweisen», so Schnider, «und aufzuzeigen, wie dieses prognostizierte Bevölkerungswachstum aufgefangen werden kann.» Das sei aber eine schwieriges Unterfangen. Viele Einwohner seien sich die aktuellen Strukturen gewohnt mit den Einzelbauten auf teils grosszügigen Parzellen. «Aber man muss den wirtschaftlichen Aspekt bedenken. Wer in Feldbrunnen ein Grundstück kauft, muss bereits viel für den Boden zahlen und kommt schnell auf die Idee, den relativ hohen Preis auf mehrere Wohnungen zu verteilen.»