Solothurner Immobilienmarkt
(Zu) viele Mietwohnungen: Zinsen sinken

Dem grossen Angebot an Wohnungen steht eine verhaltene Nachfrage gegenüber.

Frank Schaible
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Nicht zuletzt wegen mangelnder rentabler Anlagemöglichkeiten fliesst viel Geld institutioneller Anleger in den Wohnungsbau.

Nicht zuletzt wegen mangelnder rentabler Anlagemöglichkeiten fliesst viel Geld institutioneller Anleger in den Wohnungsbau.

Symbolbild/matthias scharrer

Eine Aussage in der aktuellen Studie Immo-Monitoring der Immobileinberatungsfirma Wüest Partner ist eindeutig: Die erfassten Solothurner Regionen gehörten im landesweiten Vergleich sowohl im Bereich Wohneigentum wie Mietwohnungen meistens zu den günstigen oder gar günstigsten.

Das hat vorerst auch sein Gutes. «Preisüberhitzungen sind nicht zu erkennen», erklärt Patrick Schnorf, Leiter Research bei der Immobilienberatungsfirma Wüest Partner. Dies im Gegensatz zu anderen Regionen wie Genfersee, Agglomeration Zürich oder teilweise in der Innerschweiz.

Hauptgrund dafür sei das Spiel von Angebot und Nachfrage. «In den letzten Jahren wurde im Solothurnischen sehr viel gebaut und die Nachfrage war gleichzeitig eher verhalten.» Zudem sei Solothurn bezüglich Arbeitsmarkt und Steuerbelastung nicht gleich attraktiv wie die zuvor genannten Regionen.

Das bedeute aber nicht, dass der Kanton im landesweiten Vergleich unattraktiv sei. Eine Basisnachfrage sei vorhanden und das Preisniveau sei zwar im günstigeren Bereich, aber auch nicht billig. Solothurn liege strategisch im wichtigen Dreieck der Wirtschaftsregionen Zürich, Basel und Bern. Und aus Sicht der Bevölkerung sei der hiesige Immobilienmarkt interessant. Die Auswahl an Mietwohnungen und auch an Wohneigentum sei gross.

Jede zehnte Wohnung verfügbar

Angesichts der hohen Leerstandsquote im Kanton – sie zeigt den Anteil der leerstehenden Wohnungen am Gesamtwohnungsbestand an – stellt sich aber die Frage, ob nicht zu viele Wohnungen hochgezogen wurden. Zu Recht, sagt Schnorf. Denn weitere Kennziffern zeigten diese Gefahr an. So sei die Angebotsziffer – sie definiert das Verhältnis zwischen den angebotenen Wohnungen und dem Wohnungsbestand – mit fast 11 Prozent deutlich höher als im Landesdurchschnitt (7 Prozent).

Das bedeute, jede zehnte Solothurner Wohnung sei verfügbar. Das Ungleichgewicht zeige sich auch beim Indikator Suchabos für Wohnraum, die auf den einschlägigen Online-Plattformen wie Homegate oder Immoscout angemeldet sind. Sie werden ins Verhältnis zu den inserierten Wohnungen gestellt.

Im Kanton Solothurn liege diese sogenannte Marktanspannung deutlich unter dem Schweizer Schnitt. «Der Vermietermarkt hat sich über die letzten Jahre zum Mietermarkt gewandelt», so Schnorf.

Im Vergleich zu anderen Landesteilen seien im Kanton Solothurn wie erwähnt sehr viele Mietwohnungen auf den Markt gekommen. «Ob zu viele, wird sich erst in zwei bis drei Jahren zeigen.» Das Risiko der Überproduktion nehme aber zu, sei doch auch im kommenden Jahr keine Trendwende absehbar.

Die Entwicklung der Baugesuche zeige, dass der Wohnungsbau auf hohem Niveau weiter laufen werde. Haupttreiber sei das historisch tiefe Zinsniveau. Einerseits beflügle die günstige Finanzierung den Wohneigentumsbau, andererseits würden institutionelle und private Anleger mangels rentabler Anlagemöglichkeiten vermehrt in den Wohnungsbau investieren.

Mietzinse sinken weiter

Auffallend ist, dass die Preise nicht nur im Raum um den Kantonshauptort Solothurn, sondern auch in der Region Olten deutlich höher sind als im übrigen Kantonsgebiet. Olten komme, so Schnorf, immer stärker in den Fokus des wachsenden Wirtschaftsraums Zürich. Auch wegen der hervorragenden Verkehrsanbindung von Olten aus.

«Nicht wenige Berufstätige sagen sich, ich suche mir eine Wohnung im günstigeren Olten und pendle an den Arbeitsplatz in Zürich.» Aber auch hier: Investoren hätten basierend auf diesem Trend sehr stark gebaut. Deshalb bestehe ebenfalls in Olten die Gefahr, dass nicht der gesamte Wohnraum absorbiert werden könne.

Eine Folge sei, dass die Mietzinse im kommenden Jahr tendenziell sinken werden und das Wohneigentum nur noch marginal teurer werde. Diese Prognose gelte für den gesamten Kanton.

Diese Analyse bestätigt Michael Studer, Geschäftsführer der Studer Immobilien Treuhand AG in Olten. Allerdings mit einer Einschränkung: Für Objekte – Mietwohnungen wie Wohneigentum – an attraktiven Lagen spiele der Markt sehr gut. Anders sehe es in peripheren Lagen aus. «Dort wird die Vermarktung eindeutig schwieriger.»

Die potenziellen Mieter warteten zu, bis die Mietzinse gesenkt werden. Von einer Produktion auf Halde will er aber nicht sprechen. Es gebe zwar derzeit ein Überangebot. «Aber die Neuwohnungen finden Mieter, es dauert heute einfach länger, bis Mieter gefunden werden.»

Auch er beobachtet die Wirkung der Grossagglomeration Zürich. Nach Baden und Aarau rücke Olten als Wohnraum verstärkt in den Fokus. Statt nach Zürich zu zügeln, werde gependelt.

Druck auf Altwohnungen

Ganz im Westen des Kantons, in Grenchen, beobachtet Urs Leimer, dass der Bau von neuen Logis den Druck auf Altbauwohnungen verstärkt. «Nicht wenige Mieter wechseln von älteren in neue Wohnungen. Sie sind bereit, für das ‹Neue› etwas mehr zu bezahlen», sagt der Chef der Urs Leimer Immobilien AG.

Das führe bei den Altwohnungen zu einem steigenden Leerbestand. Deren Besitzer seien quasi gezwungen, entweder die Wohnungen zu sanieren oder Zinsanpassungen nach unten vorzunehmen. Aber mit einem starken Mietzinsrückgang rechnet Leimer nicht: «Die Mieten sind im Raum Grenchen bereits auf einem tiefen Niveau.»