Wohnungsmarkt
Trotz Bauboom gibt es im Kanton Solothurn keinen Überschuss an Wohnungen

Der Solothurner Wohnungsmarkt ist trotz grosser Bautätigkeit im Gleichgewicht. Hans Peter Merz, neuer Präsident der Solothurner Immobilientreuhänder, sagt, warum.

Andreas Toggweiler
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Laut SVIT-Präsident Hans Peter Merz (Zuchwil) ist der Solothurner Immobilienmarkt nicht überhitzt.

Laut SVIT-Präsident Hans Peter Merz (Zuchwil) ist der Solothurner Immobilienmarkt nicht überhitzt.

Hanspeter Bärtschi

Wie beurteilen Sie die gegenwärtige Situation auf dem Solothurner Wohnungsmarkt?

Hans Peter Merz: Ich bin überzeugt, dass wir einen ausgewogenen Wohnungsmarkt haben. Trotz der starken Bautätigkeit werden die Wohnungen vom Markt absorbiert.

Erstaunt Sie das?

Nein. Wir haben einerseits einen anhaltenden Einwanderungsüberschuss und im nationalen Vergleich eher tiefe Mieten. Dank der vergleichsweise tiefen Baulandpreise und der sehr guten Verkehrsanbindungen entstehen auch Arbeitsplätze in der Region. Dazu kommen die langjährigen Trends zu mehr Wohnfläche pro Kopf der Bevölkerung oder der Umstand, dass ältere Menschen zu Hause bleiben möchten, solange es die Gesundheit zulässt.

Gibt es regionale Unterschiede?

Es gibt wie überall ein Stadt-Land-Gefälle. Zentrale Wohnlagen sind attraktiver. Mit einem Leerwohnungsbestand von 2 bis 3 Prozent liegen wir aber im Kanton Solothurn im Durchschnitt. Mit 4,5 Prozent belegt Zuchwil allerdings einen nationalen Spitzenplatz.

Woran liegt das?

Die Gemeinde war einst das industrielle Zentrum der Region mit mehreren tausend Industrie-Arbeitsplätzen. Diese sind heute weitgehend verschwunden. Es besteht zurzeit ein Überangebot an kleineren, älteren Wohnungen, die sich nur schwer vermieten lassen.

Gibt es Besonderheiten in der Struktur des Solothurner Wohnungsmarktes?

Ja. Wir haben einen schweizweit überdurchschnittlichen Anteil an Wohneigentum von 40 Prozent, Tendenz steigend. Auch dies hängt mit dem guten Angebot an relativ günstigem Bauland zusammen.

Wie viel Rendite erzielt man heute mit dem Vermieten von Wohnungen?

Das kann man nicht generell sagen. Jedenfalls weniger als am Aktienmarkt. Dafür ist der Ertrag konstanter und sicherer.

Sechs Prozent?

Das wäre dann schon eine recht stolze Rendite im heutigen Umfeld. Grundsätzlich gilt: ältere Liegenschaften sollten mehr abwerfen als neue, weil der Erneuerungsbedarf grösser ist.

Wie stark ist der Druck auf die Mieten aufgrund der sinkenden Hypothekarzinsen? Wird eine Reduktion oft verlangt?

Nein. Bei den mir bekannten Mietverhältnissen ist es sogar die Ausnahme, also bei weniger als 1 Prozent der Mietverhältnisse.

Das erstaunt ...

Nicht unbedingt. Meist wird in Anbetracht der gesunkenen Mietzinse vergessen, dass die Nebenkosten, insbesondere die Kosten für Heizung und Energie wie auch die Abgaben für Wasser- und Abwasser, Kehrichtgebühren und Kabelsignallieferungen in den letzten zehn Jahren um fast das Doppelte gestiegen sind. Es ist schon vorgekommen, dass bei einem Gesuch um Mietzinssenkung die Aufrechnung der aktuellen Nebenkosten zu einem Aufschlag geführt hätte. In Anbetracht des langjährigen Mietverhältnisses haben wir jedoch darauf verzichtet.

Wer ist eigentlich am längeren Hebel: der Mieter oder der Vermieter?

Wir vom SVIT Solothurn sind der Ansicht, dass ein Mietverhältnis ausgewogen sein soll. Sowohl der Mieter wie auch der Vermieter sollen sich wohl fühlen. Wenn sich beide Seiten an getroffene Abmachungen halten, gibt es keine Probleme.

Und wenn nicht?

Das kommt natürlich vor. Wir haben da zum Glück die Mietschlichtungsbehörde, für die ich übrigens sehr dankbar bin. Sie erklären den Leuten manchmal gewisse Sachverhalte, die sie von unserer Seite nicht hören wollen.

Führt eigentlich die Zunahme der ausländischen Wohnbevölkerung zu mehr problematischen Mietverhältnissen?

Das kann man nicht so sagen. Viele Ausländer verhalten sich vorbildlich, freuen sich sogar, dass sie als Mieter auch gleich eine Kücheneinrichtung erhalten, was ja im Ausland meistens nicht der Fall ist. Wenn es Probleme gibt, dann tendenziell bei der Unterbringung von Asylsuchenden, die oft mit den hiesigen Gepflogenheiten nicht vertraut sind. Die Zusammenarbeit mit den Sozialregionen empfinde ich persönlich jedoch als gut und lösungsorientiert.

Als Immobilientreuhänder leben Sie auch von der Liegenschaftsverwaltung. Wie viele Prozent des Mietzinses ist dafür zu veranschlagen?

Üblicherweise werden dafür 3 bis 5 Prozent des Mietzinses beansprucht, je nach Grösse der Wohnung. Darin enthalten sind die Kosten für das Suchen geeigneter Mieter, für das Erstellen der Mietverträge, der Kautionsdepots oder -versicherungen, Übergabe und Abnahme von Wohnungen, Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten (Facility Management), Korrespondenz mit Mietern und Vermietern sowie das Erstellen des Jahresabschlusses. Die Nebenkostenabrechnung erfolgt meist gesondert und beträgt in der Regel nicht mehr als 3 Prozent der Nebenkosten und wird mehrheitlich dem Mieter berechnet. Die Vermietung und Bewirtschaftung von Immobilien ist nur ein Teilbereich des Tätigkeitsgebiets der Immobilientreuhänder. Weitere Aufgaben sind der Verkauf, die Vermittlung, Immobilienentwicklung, Schätzung und Bautreuhandschaft.

Pensionskassen kaufen manchmal Immobilien als Renditeobjekte, streichen Hauswartstellen, sparen, wo es geht. Als Verwalter stehen Sie dann zwischen den Fronten ...

Pensionskassen stehen unter dem Druck einer Mindestverzinsung ihres Kapitals. Aber persönlich sind mir und dem Vorstand des SVIT Solothurn solche Fälle nicht bekannt. Der Investor schneidet sich ja ins eigene Fleisch, wenn er den Unterhalt seiner Liegenschaften vernachlässigt.

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