Vielleicht ist es ein historischer Moment: Jedenfalls werden in diesen Monaten Weichen gestellt, die die Entwicklung des Kantons auf Jahrzehnte hinaus prägen werden. Langsam zeichnet sich nämlich ab, wie der Kanton das revidierte Raumplanungsgesetz umsetzen will. Allmählich reiht sich ein Puzzleteil ans nächste. Die Weichenstellungen sind entscheidend: Sie bestimmen, wo und wie sich der Kanton und einzelne Gemeinden entwickeln. Sie greifen nicht nur in die Gemeindeautonomie ein, sondern auch in die Eigentumsfreiheit.

Zu den Puzzleteilen: Am Dienstag hat der Regierungsrat zwei weitere Teile präsentiert. Zum einen hat er die Siedlungsstrategie zuhanden des Kantonsrates verabschiedet. Sie zeigt auf, wie sich die Gemeinden, die künftig nur noch Bauland für die nächsten 15 Jahre vorweisen dürfen, entwickeln sollen. Mehrere Gemeinden müssen in den nächsten Jahren wohl Land zurückzonen (wir berichteten).

Zum anderen hat der Kanton am Dienstag auch den Entwurf des Planungsausgleichsgesetzes verabschiedet. Nach diesem Gesetz müssen künftig Landbesitzer bei Einzonungen 20 Prozent ihres Gewinnes an die öffentliche Hand abliefern. Bis zum 2. April können die Gemeinden zum Entwurf Stellung nehmen. «Es handelt sich um eine Vernehmlassungsvorlage, Änderungen sind noch möglich», betont Bernardo Albisetti, Departementssekretär im Bau- und Justizdepartement. Das sind die wichtigsten Punkte:

Wer Land besitzt, das neu eingezont wird, muss künftig 20 Prozent des Gewinnes abgeben. Das gilt auch, wenn Landbesitzer von Zonenänderungen profitieren, etwa wenn ein Stück Industrieland zur Wohnzone «aufgewertet» wird. Ausgenommen von der Abgabe sind hier etwa Änderungen der Wohnzone, nämlich wenn eine W2 (zweigeschossig) zur W3-Zone (dreigeschossig) wird. Der Kanton will die Verdichtung fördern und solche Zonen-Änderungen deshalb nicht finanziell belasten.

Die Abgabe soll, so der Entwurf der Regierung, an das Gemeinwesen gehen, das plant. «In über 90 Fällen sind dies die Gemeinden», sagt Christoph Schläfli, Leiter Rechtsdienst im Baudepartement. Die Höhe der Abgabe wird zum Zeitpunkt der Einzonung berechnet. Bezahlen muss sie der Landbesitzer aber nicht sofort, sondern erst später: Entweder wenn eine Baubewilligung vorliegt oder dann bei einer Handänderung (Verkauf, Tausch, Schenkung; aber noch nicht bei einer Erbschaft). Der Kanton rechnet damit, dass es künftig zu etwas mehr juristischen Auseinandersetzungen kommt, weil Landbesitzer mit der Schätzung der Abgabe nicht einverstanden sein könnten.

20 Prozent Abgabe ist das Minimum, das der Bund vorschreibt. Darauf stützt sich der Kanton. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass sich diese Zahl im politischen Prozess noch ändern könnte. Gesetzlich möglich wären bis zu 60 Prozent Mehrwertabschöpfung. Der Kanton lässt es bereits im Entwurf jeder Gemeinde offen, die Abgabe auf bis zu 40 Prozent zu erhöhen. Basel-Stadt kennt eine Mehrwertabschöpfung schon länger. Der Halbkanton nimmt 50 Prozent des Planungsvorteils.

Ob und welche Auswirkungen die Abgabe auf die Landpreise haben wird, ist unklar. Der Markt wird dies entscheiden. Klar ist allerdings: Im Kanton Solothurn gibt es heute schon genügend Bauland für die nächsten 15 Jahre – es liegt einfach nicht am richtigen Ort. Das meiste erhältliche Bauland wird also nicht von der Mehrwertabgabe betroffen sein. Und neutralisierend auf eine Preissteigerung könnte sich auswirken, dass Landbesitzer bei künftigen Neueinzonungen verpflichtet werden, das Land innert einer bestimmten Frist zu überbauen. Sie stehen also unter einem gewissen Druck, ihr Land zu verkaufen. Zudem ist der Gewinn bei Einzonung noch immer relativ hoch. Davon ging zumindest die Schweizerische Vereinigung für Landesplanung aus.

Die Gemeinden oder der Kanton müssen das Geld zweckgebunden verwenden: Das heisst beispielsweise zur Entschädigung für Landbesitzer, deren Land zurückgezont wird. Möglich sind auch Massnahmen zur Verdichtung in Wohnzonen oder beispielsweise für Bodenverbesserungsmassnahmen.

Die 20 Prozent Abgabe sackt die Gemeinde ein, in der das Land eingezont wird - oder der Kanton, wenn er für die Planung verantwortlich ist. Doch nicht alle Gemeinden werden noch gross Einzonungen vornehmen können. Es gibt einige Gemeinden im Kanton, die zu viel Bauland haben und Land zurückzonen müssen. Sie müssen Landbesitzer für die Quasi-Enteignung entschädigen. Woher sollen die Gemeinden das Geld nehmen – sie haben für die Einzonung ja nie Geld erhalten. Müssen diese Gemeinden für ihre früheren Planungssünden jetzt buchstäblich bezahlen? Oder können sie Geschäfte mit Gemeinden machen, die dringend Land brauchen? Oder gibt es einen Fonds unter Gemeinden? Das ist die grosse Frage, die noch gelöst werden muss (vgl. Text unten). Der Kanton hat dazu eine Arbeitsgruppe eingesetzt.