Immobilienexperte Gerhard Roth sieht rot für den Wohnungsmarkt in der Region Solothurn. Die Bautätigkeit in fast allen Gemeinden zwischen Oensingen und Grenchen sei in den vergangenen Jahren enorm gewesen. Jetzt sei der Zeitpunkt gekommen, wo das Angebot an Wohnraum grösser sei als die Nachfrage. Kurz: «Der Wohnungsmarkt im Grossraum Solothurn ist teilweise erschöpft.» Roths Einschätzung basiert auf Erfahrungen an der Front der Immobilienwirtschaft.

Er gründete 1989 die Immowengi AG in Solothurn. Aus dem ehemaligen 1-Mann-Betrieb ist heute mit elf Angestellten, verwalteten 2500 Mietwohnungen und über 500 Eigentumswohnungen einer der grösseren unabhängigen Immobilienverwaltungen in der Region entstanden.

Nachfrage stagniert

Für Roth ist klar, dass die Nachfrage nach Neuwohnungen seit einiger Zeit stagniere. Dafür macht er mehrere Gründe geltend. Die Bevölkerung im Kanton Solothurn wachse im Landesvergleich unterdurchschnittlich. Und von den jährlich rund 80000 Zuzügern aus dem Ausland würde sich die grosse Mehrheit in den Grosszentren und nicht im Solothurnischen niederlassen. Auch die Schliessung mehrerer Grossindustriebetriebe in den vergangenen Jahren führe letztlich zu einer tieferen Nachfrage. Zudem würde ein allfälliges Ja zur Stopp-Einwanderungsinitiative die Nachfrage nach Wohnraum negativ beeinflussen.

Ungeachtet dieser Trends sei das Angebot an Wohnraum massiv ausgeweitet worden, stellt Roth fest. Ein Blick in die Statistik bestätigt das gewaltige Bauvolumen. Zwischen 2006 und 2011 wurden kantonsweit im Durchschnitt jährlich 1100 neue Wohnungen in Mehrfamilien- und Einfamilienhäuser erstellt, 2012 waren es gar fast 1500.

Die Zahlen für 2013 liegen zwar noch nicht vor, aber angesichts der Auslastung der Bauwirtschaft wird sich die Zahl kaum merklich reduziert haben. Und aufgrund der Baugesuche und Baubewilligungen wird der Bauboom auch im laufenden Jahr anhalten.
Es harzt bei Verkauf und Vermietung

Seine kritische Beurteilung des Immobilienmarktes betrifft in erster Linie die Segmente Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. Es sei schwieriger geworden, Eigentumswohnungen zu verkaufen. Die Investoren würden vermehrt Siedlungen bauen, selbst wenn erst die Hälfte der Wohnungen verkauft sei. Die restlichen Einheiten würden dann als Mietwohnungen vermietet, nur damit diese nicht leer stehen. «Die Praxis zeigt, dass bei Neubauten zunehmend als Stockwerkeigentum konzipierte Einheiten als Mietwohnungen auf dem Markt sind», berichtet Roth.

Ein erfolgreicher Verkauf respektive Vermietung basiere aber auf einer vorgängigen Abklärung der Bedürfnislage. Trotzdem würden Überbauungen für Stockwerkeigentum selbst an ungeeigneten Standorten hochgezogen. Grund seien die extrem günstigen Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnbauvorhaben. Roth erwartet deshalb, dass in zwei bis drei Jahren etliche Eigentumswohnungen zu tieferen Preisen auf den Markt kommen werden.

Hoher Leerwohnungsbestand

Die attraktiven Bedingungen für Hypotheken und die noch vernünftigen Immobilienpreise in der Region wirken sich auch auf das Segment der Mietwohnungen aus. «Da Wohneigentum günstiger als die Miete ist, kaufen sich Mieter vermehrt ein Einfamilienhaus.» Das gleichzeitig steigende Angebot an neuen Mietwohnungen gestalte die Suche nach Nachmietern immer schwieriger. Gerade ältere Logis würden darunter leiden und stünden länger leer.

Roth verweist auf den Leerwohnungsbestand. In grösseren Gemeinden wie etwa Zuchwil, Gerlafingen, Derendingen oder Subingen liege die Ziffer mit 2,3 bis 6 Prozent deutlich zu hoch. Kantonsweit standen Mitte 2013 rund 1,9 Prozent aller Wohnungen leer, am zweitmeisten schweizweit. Landesweit liegt die Quote bei 0,9 Prozent.

Einfamilienhäuser «laufen» gut

Es gelte, künftig weniger Neubauten hochzuziehen und dafür den bestehenden Wohnraum besser zu nutzen. Die Eigentümer älterer Liegenschaften müssten aktiver werden. «Anstatt die Mietzinse zu senken, sollten die Wohnungen saniert werden. Das ist der bessere Weg zur Vollvermietung.» Solothurn sei «Provinz» und die Situation sei nicht mit den Grossräumen Zürich, Basel oder Bern vergleichbar, wo «jede Besenkammer vermietet werden kann».

Keine Probleme ortet Roth im Bereich Einfamilienhaus. «Der Verkauf läuft sehr gut. Neubauten werden nicht spekulativ hochgezogen, sondern basieren auf einer realen Nachfrage.»