Eigenheim

Hypozinsen liegen auf neuem Rekordtief – doch zu einem Run kommt es nicht

Die Erfüllung des Traumes vom Eigenheim schwindet langsam, aber sicher – trotz tiefster Zinsen.

Die Erfüllung des Traumes vom Eigenheim schwindet langsam, aber sicher – trotz tiefster Zinsen.

Noch vor wenigen Monaten verkündeten Experten das Ende der Tiefstzinsphase. Eingetroffen ist das Gegenteil, die Hypozinsen sind derzeit so tief wie noch nie. Trotzdem schwächt sich das Hypothekargeschäft ab.

Die Zinsen für Wohnbauhypotheken haben einen neuen Tiefststand erreicht. So kostete diese Woche eine fünfjährige Festhypothek im Durchschnitt gerade noch 1,38 Prozent. Dies jedenfalls zeigt der Hypoindex des Vermögenszentrums, welcher wöchentlich aus den Angeboten aller bedeutenden Hypothekargeber im Schweizer Markt errechnet wird.

Damit ist das bisherige Tiefstniveau von Ende 2012 unterschritten. Eine Umfrage unter den in der Region Solothurn-Oberaargau tätigen Banken bestätigt den Befund. Ebenso auf Rekordtief angelangt sind die Zinsen für Festhypotheken mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Sie bewegen sich um die 2-Prozent-Marke herum. Noch vor einem Jahr kosteten die «Fünfjährigen» 2 Prozent und die «Zehnjährigen» gegen 3 Prozent.

Der jüngste Zinsrückgang hat aber die Nachfrage nach Hypotheken nicht speziell angekurbelt, wie die Umfrage zeigt. Die Zinsen befänden sich seit 2009 auf einem sehr tiefen Niveau, und die Hypotheken seien somit seit längerem für die Kunden sehr preiswert, erklärt Jürg Ritz, Chef der Baloise Bank SoBa. «Leichte Zinsanpassungen auf diesem Niveau lösen deshalb keinen zusätzlichen ‹Run› auf Hypotheken aus.» Dasselbe beobachtet Stefan Wälchli, stellvertretender Direktor der Clientis Bank Oberaargau in Huttwil. «Die bereits seit Jahren attraktiven Zinssätze sind jetzt einfach noch ein wenig attraktiver geworden.» 

Auffallend ist, dass sich das Hypothekenwachstum im ersten Halbjahr 2014 bei den meisten befragten Banken gar abgeschwächt hat. Der Bestand an Grundpfandkrediten ist gegenüber Ende 2013 mehrheitlich nur noch um ein bis zwei Prozent gewachsen, nach deutlich höheren Wachstumsraten in den Vorjahren. Beispielsweise bei der Regiobank Solothurn.

Noch 2013 nahm deren Hypothekenbestand um 4,7 Prozent zu, in den ersten sechs Monaten 2014 waren es noch 1,4 Prozent. «Wir sind aufgrund der sich abzeichnenden Risiken im Immobilienmarkt bewusst auf die Bremse gestanden», sagt Bankchef Markus Boss.

Das «magere» Plus von 0,9 Prozent bei der Bank SoBa kommentiert Jürg Ritz so: «Das Wachstum bewegt sich in der gewünschten Bandbreite.» Ähnlich verlief die Entwicklung bei der Berner Kantonalbank; der Hypothekenbestand wuchs im ersten Semester um 1,3 Prozent. Man stelle aber keine Veränderung der Nachfrage fest, erklärt Bank-Sprecher Alex Josty.

Neue Hypotheken würden unverändert im Rahmen der bestehenden Kreditpolitik gewährt. Er hält zudem fest: «Bei den ausgewiesenen Zahlen handelt es sich um das Netto-Wachstum, also inklusive Amortisationen.» Stefan Wälchli von der Clientis Bank Oberaargau führt das tiefe Wachstum von 1,2 Prozent primär auch auf verstärkte Amortisationen der Schuldner zurück. «Die Kunden sagen sich, es sei bei den noch tieferen Passivzinsen sinnvoller, die Hypothek zu reduzieren als das Geld auf dem Sparkonto zu parkieren.»

Unterschiedlich beurteilt wird die Wirkung der strengeren Kreditvergabe-Regeln auf die Dynamik des Hypothekengeschäftes. Auf die Berner Kantonalbank bezogen, hätten die neuen Richtlinien nur geringe Auswirkungen, sagt Sprecher Alex Josty. «Wir gehen weiter und fordern beispielsweise bereits seit Jahren echte Eigenmittel von mindestens 20 Prozent ohne Pensionskassengelder.»

Zudem verlange die Bank seit langer Zeit die Amortisation der 2. Hypothek innert 15 Jahren. Dagegen beobachtet Markus Boss, dass die Massnahmen generell dämpfend auf das Hypothekenwachstum wirken. «Wir erhalten schlichtweg weniger Anfragen.»

Potenzielle Kunden seien informiert, dass die Auflagen für eine Kreditgewährung strenger seien. «Diejenigen, welche die Anforderungen in Sachen Eigenkapital und Tragbarkeit nicht erfüllen, melden sich gar nicht mehr.» Dasselbe stellt Hans Peter Schrenk, Direktor der Clientis Bank im Thal in Balsthal, fest. «Die Aufklärung – nicht zuletzt in den Medien – über die neuen Spielregeln zeigt Wirkung. Die ‹schlechten› Anfragen haben abgenommen.» Thomas Vogt, Direktor der Spar- und Leihkasse Bucheggberg, stellt umgekehrt fest, dass die Qualität der Anfragen abnehme. «Angesichts der tiefen Zinsen ist die Versuchung für jedermann gross, Wohneigentum zu erwerben, auch wenn die finanziellen Möglichkeiten nicht vorhanden sind.» Gesuche würden «ohne weitere vertiefte Prüfung direkt abgelehnt, wenn diese die Mindestanforderungen der Bankiervereinigung nicht erfüllen», ergänzt SoBa-Chef Jürg Ritz.

Kehrseite der «Medaille Tiefstzinsen» für die Banken ist der Margenzerfall. Dieser beeinflusst den Zinserfolg – den weitaus wichtigsten Ertragspfeiler – negativ. Alle Bankenvertreter versichern, nicht auf Kosten der Qualität bei der Kreditvergabe wachsen zu wollen. Wälchli von der Clientis Bank Oberaargau sagt stellvertretend: «Wir wollen nicht um jeden Preis wachsen, um den unter Druck geratenen Zinserfolg mit Volumen voll zu kompensieren.»

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