Tragbarkeit
Hypothek zu erneuern, wird für Rentner schwieriger – Zwangsverkauf droht

Mit der Pensionierung sinkt in der Regel das Einkommen deutlich und es wird plötzlich schwieriger, Hypotheken zu erneuern – die Banken sehen die Tragbarkeit in Gefahr.

Franz Schaible
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Plötzlich kann das seit Jahrzehnten bewohnte und liebevoll gepflegte Eigenheim zu teuer werden. AZ/ARchiv

Plötzlich kann das seit Jahrzehnten bewohnte und liebevoll gepflegte Eigenheim zu teuer werden. AZ/ARchiv

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Hans M. geniesst zusammen mit seiner Ehefrau Elena das Wohnen in den eigenen vier Wänden. Insbesondere in den letzten fünf Jahren. Seine damals abgeschlossene Festhypothek ermöglicht es dem Ehepaar, günstiger im Sechs-Zimmer-Einfamilienhaus zu wohnen als in einer vergleichbaren Mietwohnung. Grund: Die Hypothek kostet nur 1,5 Prozent.

Der Kredit läuft in diesem Herbst aus und Hans M. macht sich auf zu seiner Hausbank, um die Modalitäten für die Verlängerung der Hypothek von 400'000 Franken aufzugleisen. Und zwar wünscht er sich aufgrund der weiterhin sehr attraktiven Zinsen erneut eine länger laufende Festhypothek. Doch der angehende Pensionär, er wird 2017 pensioniert, hat die Rechnung ohne den Wirt gemacht.

Seine Hausbank rechnet und kommt zum Schluss, dass die Tragbarkeit für die Hypothek nach der Pensionierung nicht mehr gegeben ist, weil das Renteneinkommen deutlich tiefer ist als die aktuellen «Einnahmen».

Im Normalfall gibt es drei Lösungen. Der Hypothekarschuldner zapft «zusätzliche Einnahmequellen» an, er zahlt einen Teil der Hypothek zurück oder er muss das Haus verkaufen. Letzteres läuft dann unter dem unschönen Wort «Zwangsverkauf».

«Härtere Gangart der Banken»

Dass Hans M. kein Einzelfall ist, bestätigt Adrian Wenger, Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum. «Wir erhalten deutlich mehr Anfragen von besorgten Senioren, die um ihr Wohneigentum fürchten.»

Er spricht von «einer härteren Gangart gegenüber Rentnern». Ein Grund dafür sei, dass die Kreditvergaberichtlinien – die im Kampf gegen eine Immobilienblase zwar nur leicht verschärft wurden – von den Banken aber konsequenter angewendet werden. Den Hauptgrund aber ortet Wenger im schwierigen Geschäftsumfeld für die Banken. Die Tiefzinsphase bereite den vorwiegend im Zinsdifferenzgeschäft tätigen Instituten grosse Probleme. Die Marge erodiert und damit werde das Geschäft mit Hypotheken unrentabler, beobachtet er. Deshalb würden viele Banken gerade die bei Pensionierten häufig niedrigen und damit unrentablen Hypotheken nicht mehr um jeden Preis halten wollen.

Die Banken selbst verneinen die Problematik nicht, aber alle sprechen von Einzelfällen, wie eine Umfrage bei in der Region tätigen Instituten zeigt. Man habe in letzter Zeit einige solche Fälle gehabt, sagt Markus Boss, Chef der Regiobank Solothurn. «Wenn man jedoch die Gesamtheit der Hypotheken von selbstbewohnten Liegenschaften als Massstab nimmt, sind es eindeutig Einzelfälle.»

Konfrontiert mit der Problematik Hypotheken im Rentenalter ist auch die Spar- und Leihkasse Bucheggberg. «Aber es sind Kunden von anderen Banken, die an uns gelangen», hält Geschäftsleiter Thomas Vogt fest. Bei den bestehenden Kunden dagegen gebe es keine Härtefälle. «Kein Kunde muste im Zeitpunkt der Pensionierung eine ausserordentliche Amortisation leisten, noch mussten Hypothekenkündigungen aus Tragbarkeitsgründen bei der Pensionierung ausgesprochen werden.»

«Ab dem 50. Altersjahr»

Die Kritik an den Banken, dass sie ihre Kunden zu spät über die Problematik informierten, lassen diese nicht gelten. «Wir nehmen frühzeitig mit unseren Kunden Kontakt auf, um mögliche Probleme bezüglich Tragbarkeit nach der Pensionierung zu lösen», betont Matthias Zingg von der Medienstelle der Baloise Bank SoBa. Die Einkommenssituation und die Tragbarkeit nach der Pensionierung überprüft die Regiobank «in der Regel ab dem 50. Altersjahr des Kreditnehmers», versichert Bankchef Boss.

Dabei bespreche man allfällige Massnahmen wie erhöhte Amortisationen und diese würden zusammen mit dem Kunden in die Wege geleitet. «Das bedeutet, dass wir Fest-Hypotheken über das Pensionierungsalter hinaus abschliessen können.» Thomas Vogt von der Bank im Bucheggberg ergänzt, dass bei knapper Tragbarkeit die Rechnung auch bei jüngeren Kreditnehmern vorgenommen.

Wenger vom VZ macht aufgrund seiner Kontakte an der Front allerdings auch andere Beobachtungen. «Es gibt Banken, die bei diesen ‹Beratungsgesprächen› den Verkauf von Produkten der privaten Vorsorge wie 3. Säule in den Vordergrund stellen.» Wenn dann das Pensionsalter näher rückt, gebe es dann doch Überraschungen, weil das angehäufte Vermögen nicht zum Einkommen gezählt werde.

Zeitdruck ist zu vermeiden

Um sich vor unliebsamen Überraschungen zu schützen, empfiehlt Wenger den Hypothekarschuldnern, spätestens mit 55 Jahren gemeinsam mit der Bank zu prüfen, ob das Eigenheim auch nach der Pensionierung noch tragbar ist. Dann bleibe noch genügend Zeit, um Einkommenslücken zu schliessen. Andererseits sei es ganz wichtig, den geänderten Lebensumständen Rechnung zu tragen.

Das alte Familien-Einfamilienhaus muss nicht unbedingt die beste Lösung nach der Pensionierung sein. Er empfiehlt, lieber rechtzeitig in eine kleinere Wohnung umzuziehen, als ein Leben in Geldsorgen zu verbringen. Generell ist entscheidend, dass jeder Eigenheimbesitzer selbst «eine ehrliche Rechnung» macht. Die Parameter seien bekannt: Die Kosten bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswertes für Nebenkosten und Unterhalt dürfen nicht mehr als ein Drittel des späteren Renteneinkommens ausmachen. «Wenn diese Rechnung nicht aufgeht, muss reagiert werden.»

Konkret empfiehlt Markus Boss von der Regiobank, die Hypothek frühzeitige nicht nur auf die erforderliche Höhe von zwei Dritteln, sondern auf 50 Prozent zu amortisieren. Ergänzend hält Matthias Zingg von der Bank SoBa fest, dass dabei Gelder aus der beruflichen Vorsorge «mit Bedacht als Eigenmittel» eingesetzt werden sollten.

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