Referenzzinsatz
Hol- statt Bringschuld: Mieter müssen tiefere Miete aktiv einfordern

Vermieter geben Zinssenkungen nicht automatisch weiter – deshalb sinken die Mieten trotz rekordtiefem Referenzzinssatz nicht flächendeckend. Mieter, welche weniger für ihre Wohnung zahlen möchten, müssen die aktiv angehen.

Franz Schaible
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Auch Mieter profitieren vom Tiefzinsniveau – zumindest auf dem Papier.

Auch Mieter profitieren vom Tiefzinsniveau – zumindest auf dem Papier.

Keystone

Es sind gute Zeiten für Mieterinnen und Mieter. Der seit sieben Jahren für Mietzinsanpassungen massgebende Referenzzinssatz sinkt stetig und erreichte diesen September mit 1,75 Prozent einen Tiefststand (siehe Grafik).

Referenzsatz auf Rekordtief

Referenzsatz auf Rekordtief

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Er entspricht dem Durchschnitt für inländische Hypothekarforderungen. Gesetzlich haben die Mieter einen Anspruch auf eine Senkung des Zinses, wenn der laufende Mietvertrag auf einem höheren Referenzzinssatz basiert. Trotzdem kommt es nicht zu flächendeckenden Mietzinssenkungen im Kanton Solothurn, weil die Vermieter nicht verpflichtet sind, von sich aus die Mietzinse anzupassen.

Automatische Anpassung der Mieten ist umstritten

Muss der Vermieter bei einem Rückgang des Referenzzinssatzes den Mietzins von sich aus senken, wenn der Anspruch berechtigt ist? Oder muss der Mieter eine Anpassung des Mietzinses aktiv verlangen? Für den Schweizerischen Mieterverband ist klar: «Die Vermieter müssen ihrer sozialpolitischen Verantwortung nachkommen und die Mieten auf den nächstmöglichen Termin entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anpassen», hält der Verband wiederholt in Stellungnahmen fest. Nach der jüngsten Senkung des Basiszinssatzes auf 1,75 Prozent habe der Grossteil der Mieter ein Anrecht auf eine Anpassung des Mietzinses. Allerdings gibt es keine gesetzliche Grundlage für einen solchen Automatismus. Es gebe keine Not für eine Gesetzesänderung und keinen Grund für die Einführung eines Zwanges bei einem privatrechtlichen Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter», sagt Mark Winkler, Präsident des Hauseigentümerverbandes Kanton Solothurn. Vermieter sollen selber entscheiden können, wie sie mit einer Senkung umgehen. Zudem: «Ein Zwang nach unten müsste demzufolge auch eine zwangsweise Erhöhung zur Folge haben, wenn der Referenzzinssatz steigt.» Im Weiteren sei nicht nur der Zinssatz massgebend, sondern auch die Teuerung und der Ausgleich der Unterhaltskosten.

Das Thema beschäftigt auch Bundesbern. Besteht die Notwendigkeit, die Vermieter dazu zu verpflichten, Hypothekarzinssenkungen innert nützlicher Frist an die Mieter weiterzugeben?, lautet die Frage in einer Interpellation im Nationalrat. «Nein», antwortete der Bundesrat. Aufgrund der bestehenden Informations- und Verfahrensrechte der Mieter erachte er «derartige Anpassungen nicht als opportun». In einem diesen Sommer eingereichten Postulat wird kritisiert, dass mit dem heutigen System bei einer Senkung des Referenzzinssatzes nur rund 20 Prozent der Mieter davon profitieren würden. Auch hier winkt der Bundesrat mit obiger Begründung ab. Beide Vorstösse sind im Nationalrat noch hängig. (fs)

Es gibt wenige Vermieter, die von sich aus aktiv werden», kritisiert deshalb Hans Jörg Werder, Präsident des Mieterverbandes Kanton Solothurn. Der Trend gehe hin zu professionellen und gewinnorientierten Verwaltungen. Cipriano Alvarez, Leiter Recht beim Bundesamt für Wohnungswesen in Grenchen, schätzt, dass nur in etwa 20 Prozent der Fälle die Mietzinse tatsächlich gesenkt werden. «Dabei sind beim historisch tiefen Zinssatz die meisten Mieter anspruchsberechtigt.»

Denn die Mehrheit der Mietverträge basiere auf einem höheren Referenzzinssatz, solche von drei oder gar vier Prozent seien keine Seltenheit, beobachtet Alvarez. Von einem Automatismus will Mark Winkler, Präsident des Hauseigentümerverbandes Kanton Solothurn (HEV) nichts wissen. «Bei einer Mietzinssenkung aufgrund der Zinssituation handelt es sich um eine Holschuld der Mieter.» Dieser habe genügend Möglichkeiten, diese durchzusetzen, wenn sie gerechtfertigt seien. Das geltende System habe sich bewährt (siehe Kasten rechts).

Marktmiete oft höher

«Wir prüfen eine allfällige Anpassung der Mietzinse von Fall zu Fall und geben die Senkung nicht automatisch weiter», heisst es beispielsweise beim Versicherer Swiss Life, einer der grössten Vermieterinnen landesweit. Anträgen der Mieterschaft komme man aber entsprechend nach.

Auch die Pensionskasse Kanton Solothurn, ein bedeutender Vermieter im Kanton, gibt Mietzinssenkungen auf Begehren der Mieter weiter, wie Direktor Reto Bachmann erklärt. Aber: «Wir verzichten auf automatische Senkungen, weil sich im Portfolio viele Neubauten befinden und vielerorts die marktübliche Miete damit unterschritten würde.»

In zentralen Lagen seien die Mieten aufgrund des Referenzzinssatzes in den vergangenen fünf Jahren um rund 15 Prozent gesunken. Erstvermietungen von neuen Wohnungen könnten dort aber nach wie vor auf einem fast unveränderten Mietniveau wie vor fünf Jahren erfolgen. Das zeige, dass die Marktmiete oft höher liege, als die dem Referenzzinssatz angepasste Miete.

Deshalb empfiehlt Werder vom Mieterverband den Mietern, von sich aus aktiv zu werden, einen Senkungsanspruch zu prüfen und einzufordern. Wichtig sei zu wissen, dass ein solches Begehren ein gesetzlicher Anspruch sei. Es lohne sich in vielen Fällen, diesen einzufordern, insbesondere bei älteren Mietverträgen. Leider würde nur eine Minderheit der Mieter eine Senkung verlangen, weiss Alvarez vom Bundesamt für Wohnungswesen. Gründe seien wohl Unwissen oder die Befürchtung, eine negative Reaktion des Vermieters zu gewärtigen. Eine allfällige Kündigung des Mietvertrages wäre aber «eine Steilvorlage für den Mieter, diese erfolgreich als missbräuchlich und damit unwirksam anzufechten», meint Werder dazu.

Ganz anders beurteilt HEV-Präsident Winkler die Lage: «Die Mieter sind gut informiert und verlangen jeweils nach einer Anpassung des Referenzzinssatzes postwendend eine Senkung mit ‹Standardbriefen›». Das bestätigt Reto Bachmann von der Pensionskasse Kanton Solothurn. «Viele Mieter verlangen automatisch bei der Senkung eine Anpassung.» In den letzten Jahren sei der Anteil der Mieter, welche ein Senkungsbegehren stellten, von rund 20 auf fast 50 Prozent gestiegen. Viele Mieter seien aber mit der geltenden Miete zufrieden und fänden das Kosten/Nutzen-Verhältnis als stimmig.

So müssen Sie als Mieter eine Senkung verlangen

Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt auf seiner Website (www.mieterverband.ch) folgendes Vorgehen für Mieter, die eine Mietzinssenkung verlangen wollen:

> Auf der letzten Mietzinsanzeige sollte ersichtlich sein, auf welchem Referenzzinssatz der aktuelle Mietzins beruht. Überprüfen Sie Ihren Senkungsanspruch. Drei Beispiele beim jetzigen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent: Beruht der aktuelle Mietzins auf einem Referenzzinssatz von 2,50 Prozent, ergibt sich ein Senkungsanspruch von 8,26 Prozent; bei 2,25 Prozent ein solcher von 5,66 Prozent und bei 2 Prozent ein solcher von 2,91 Prozent.
> Ergibt die Prüfung einen Senkungsanspruch, kann der Mieter schriftlich beim Vermieter eine entsprechende Senkung des Nettomietzinses verlangen. Das Begehren ist immer auf den nächstmöglichen Kündigungstermin wirksam. Auf der Website findet sich dafür ein Musterbrief.
> Der Vermieter muss innert 30 Tagen eine Antwort geben. Reagiert er nicht, kann sich der Mieter an die zuständige Schlichtungsstelle für Mietsachen wenden und eine Senkungsklage einreichen. Für Olten-Gösgen: Amthausquai 23, 4603 Olten; für Solothurn-Lebern: Rötistrasse 4, 4501 Solothurn; fürThal-Gäu: Wengimattstrasse 2, 4710 Balsthal und für Dorneck-Thierstein: Amthaus, 4225 Breitenbach. Dasselbe Verfahren gilt, wenn die Mietzinssenkung aus Sicht des Mieters zu gering ausfällt.
> Auch der Hauseigentümerverband empfiehlt seinen Mitgliedern, die Mietzinse zu überprüfen. Bei Mietverhältnissen, deren Mietzinse bereits auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent basieren, bestehe kein Handlungsbedarf. Beruht der Mietzins noch auf einem höheren Referenzzinssatz, gelte es, aufgrund der aktuellen Kostenstände einen Senkungsbedarf zu prüfen. Gegen allfällige Ansprüche könne der Vermieter 40 Prozent der Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen (Unterhaltsteuerung, Gebührensteigerungen, usw.) und wertvermehrende Investitionen anrechnen. (fs)

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