Es sind gute Zeiten für Mieterinnen und Mieter. Der seit sieben Jahren für Mietzinsanpassungen massgebende Referenzzinssatz sinkt stetig und erreichte diesen September mit 1,75 Prozent einen Tiefststand (siehe Grafik).

Referenzsatz auf Rekordtief

Referenzsatz auf Rekordtief

Er entspricht dem Durchschnitt für inländische Hypothekarforderungen. Gesetzlich haben die Mieter einen Anspruch auf eine Senkung des Zinses, wenn der laufende Mietvertrag auf einem höheren Referenzzinssatz basiert. Trotzdem kommt es nicht zu flächendeckenden Mietzinssenkungen im Kanton Solothurn, weil die Vermieter nicht verpflichtet sind, von sich aus die Mietzinse anzupassen. 

Es gibt wenige Vermieter, die von sich aus aktiv werden», kritisiert deshalb Hans Jörg Werder, Präsident des Mieterverbandes Kanton Solothurn. Der Trend gehe hin zu professionellen und gewinnorientierten Verwaltungen. Cipriano Alvarez, Leiter Recht beim Bundesamt für Wohnungswesen in Grenchen, schätzt, dass nur in etwa 20 Prozent der Fälle die Mietzinse tatsächlich gesenkt werden. «Dabei sind beim historisch tiefen Zinssatz die meisten Mieter anspruchsberechtigt.»

Denn die Mehrheit der Mietverträge basiere auf einem höheren Referenzzinssatz, solche von drei oder gar vier Prozent seien keine Seltenheit, beobachtet Alvarez. Von einem Automatismus will Mark Winkler, Präsident des Hauseigentümerverbandes Kanton Solothurn (HEV) nichts wissen. «Bei einer Mietzinssenkung aufgrund der Zinssituation handelt es sich um eine Holschuld der Mieter.» Dieser habe genügend Möglichkeiten, diese durchzusetzen, wenn sie gerechtfertigt seien. Das geltende System habe sich bewährt (siehe Kasten rechts).

Marktmiete oft höher

«Wir prüfen eine allfällige Anpassung der Mietzinse von Fall zu Fall und geben die Senkung nicht automatisch weiter», heisst es beispielsweise beim Versicherer Swiss Life, einer der grössten Vermieterinnen landesweit. Anträgen der Mieterschaft komme man aber entsprechend nach.

Auch die Pensionskasse Kanton Solothurn, ein bedeutender Vermieter im Kanton, gibt Mietzinssenkungen auf Begehren der Mieter weiter, wie Direktor Reto Bachmann erklärt. Aber: «Wir verzichten auf automatische Senkungen, weil sich im Portfolio viele Neubauten befinden und vielerorts die marktübliche Miete damit unterschritten würde.»

In zentralen Lagen seien die Mieten aufgrund des Referenzzinssatzes in den vergangenen fünf Jahren um rund 15 Prozent gesunken. Erstvermietungen von neuen Wohnungen könnten dort aber nach wie vor auf einem fast unveränderten Mietniveau wie vor fünf Jahren erfolgen. Das zeige, dass die Marktmiete oft höher liege, als die dem Referenzzinssatz angepasste Miete.

Deshalb empfiehlt Werder vom Mieterverband den Mietern, von sich aus aktiv zu werden, einen Senkungsanspruch zu prüfen und einzufordern. Wichtig sei zu wissen, dass ein solches Begehren ein gesetzlicher Anspruch sei. Es lohne sich in vielen Fällen, diesen einzufordern, insbesondere bei älteren Mietverträgen. Leider würde nur eine Minderheit der Mieter eine Senkung verlangen, weiss Alvarez vom Bundesamt für Wohnungswesen. Gründe seien wohl Unwissen oder die Befürchtung, eine negative Reaktion des Vermieters zu gewärtigen. Eine allfällige Kündigung des Mietvertrages wäre aber «eine Steilvorlage für den Mieter, diese erfolgreich als missbräuchlich und damit unwirksam anzufechten», meint Werder dazu.

Ganz anders beurteilt HEV-Präsident Winkler die Lage: «Die Mieter sind gut informiert und verlangen jeweils nach einer Anpassung des Referenzzinssatzes postwendend eine Senkung mit ‹Standardbriefen›». Das bestätigt Reto Bachmann von der Pensionskasse Kanton Solothurn. «Viele Mieter verlangen automatisch bei der Senkung eine Anpassung.» In den letzten Jahren sei der Anteil der Mieter, welche ein Senkungsbegehren stellten, von rund 20 auf fast 50 Prozent gestiegen. Viele Mieter seien aber mit der geltenden Miete zufrieden und fänden das Kosten/Nutzen-Verhältnis als stimmig.