Roland Fürst sitzt an einem Besprechungstisch im Baudepartement. Erstmals skizieren der Baudirektor und Departementssekretär Bernardo Albisetti gegenüber dieser Zeitung ausführlich, wie der Kanton wesentliche Punkte des revidierten Raumplanungsgesetzes im Kanton ausgestalten will.

Auf ihren Folien finden sich Punkte, die einigen Gemeinden Freude bereiten könnten: All denen, die teils über Jahrzehnte zu viel Bauland eingezont haben. Gemeinden, die fürchten, dass ihnen das neue Raumplanungsgesetz Auszonungen vorschreibt und damit «Entwicklungsmöglichkeiten» nimmt. Fürst muss das Gesetz zwar streng umsetzen, so will es der Bund.

Doch für die Gemeinden soll die Umsetzung massvoll bleiben. «Auszonungen werden die Ausnahme bleiben», sagt der Baudirektor. «Einzonungen aber auch.» Der Kanton hat Pläne, die den Gemeinden mit zu viel Bauland auch finanziell entgegenkommen: Kommt es zu Auszonungen, wird der Kanton die Landbesitzer aus einem Fonds entschädigen. Das müssen die betroffenen Gemeinden nicht direkt bezahlen. Das zeigt der Blick auf das Planungs-Ausgleichsgesetz, das in diesem Sinne überarbeitet werden soll. Das Geld für den Fonds holt der Kanton bei gewissen Neueinzonungen.

Drei Jahre nach Annahme des neuen Raumplanungsgesetzes wird dieses im Kanton nun konkreter ausgestaltet. Fürst und sein Team leisten derzeit eine Art Pionierarbeit. Sie bestimmen, wie das revidierte Raumplanungsgesetz im Kanton umgesetzt wird. Sie berechnen aufgrund von Bevölkerungsprognosen, wie viel Bauland es in den nächsten 15 Jahren braucht, welche Gemeinde wie viel Bauland haben sollte. Und sie entscheiden mit, ob Gemeinden bei künftigen Ortsplanungsrevisionen Land zurückzonen müssen. Der Kanton wird künftig auch stärker bestimmen, wo noch Bauland eingezont werden kann.

40 Hektaren Auszonung, 110 Einzonung

Erstmals legen Fürst und Departementssekretär Albisetti nun öffentlich dar, mit wie vielen Auszonungen man rechnet. 8550 Hektaren eingezontes Bauland gibt es im Kanton. Davon sind 1008 Hektaren (12 Prozent) noch nicht bebaut. Insgesamt soll es aber «nur» zu Auszonungen von 40 Hektaren kommen.

Ist dies nicht etwas wenig für einen Kanton, der über Jahre zu viel Bauland eingezont hat? Nein, sagt Fürst. Das aktuell vorhandene Bauland decke den Bedarf für die nächsten 15 Jahre, so wie dies das neue Raumplanungsgesetz vorschreibt. Fürst kann sich dabei auf kürzlich nach oben korrigierte Bevölkerungsprognosen stützen, die dem Kanton ein höheres Wachstum als bisher versprechen.

Gegner werfen den Raumplanern allerdings vor, mit zu hohem Wachstum zu rechnen. Fürst kontert: «Die Zahlen kommen vom Bund und stimmen mit den kantonalen überein.» Dank der höheren Prognosen hat der Kanton auch mehr Spielraum bei den Einzonungen: Im Baudepartement rechnet man mit 110 bis 150 Hektaren.

Wachsen will der Kanton vor allem an festgelegten Zonen von kantonaler Bedeutung: Es sind das Schwerzimoos in Biberist, wo auf 20 Hektaren Wohnungen für 700 bis 1600 Personen gebaut werden sollen. Die Arbeitszonen Egerkingen, Neuendorf und Härkingen (insgesamt 49 Hektaren) und 43 Hektaren Industrieland an der Neckarsulm- und der Flughafenstrasse in Grenchen.

Kanton behält bei den grossen Einzonungen das Geld

An diesen Orten will sich der Kanton auch das Geld holen, das er für die Entschädigungen bei Auszonungen benötigt. Denn Baulandmillionäre werden ihre Gewinne künftig mit der Allgemeinheit teilen müssen. Das schreibt das neue Gesetz vor, zu dem die Schweizer 2013 mit deutlichem Mehr Ja gesagt haben.

Der Bund schreibt eine Mindestabschöpfung von 20 Prozent vor. Fürst will im Kanton bei diesem Minimum bleiben. «Viele Kantone gehen in Richtung Minimum», so Fürst. Den Gemeinden steht es frei, den Satz auf bis zu 40 Prozent zu erhöhen. Ob sie bei Um- oder Aufzonungen Geld abschöpfen wollen, können die Gemeinden selbst entscheiden.

In den Gemeinden, in denen kantonale Entwicklungsschwerpunkte liegen, wird der Kanton die 20-Prozent-Abgabe einbehalten. Der Kanton wird das Geld in einen Fonds fliessen lassen, aus dem er die Auszonungen bezahlt. Die Rechnung soll aufgehen, so Fürst: Bei einem Quadratmeterpreis von 400 Franken würden die Neueinzonungen 88 bis 120 Mio. Franken einbringen. Zukünftige Auszonungen: 30 bis 40 Hektaren à 300 Franken pro Quadratmeter.

Ergibt 90 bis 120 Mio. Franken. Müssten die Gemeinden mit zu viel Bauland die Auszonungen selbst finanzieren, «hätte es wohl kaum ein Verhandlungsresultat gegeben», so Fürst. Dass bei den kantonalen Einzonungsprojekten das Geld nicht an die Gemeinde fliesst, sondern direkt an den Kanton, hält Fürst für gerechtfertigt. «Wir nehmen ihnen nichts weg. Bisher gab es keine Mehrwertabschöpfung.» In den übrigen Gemeinden fällt der Betrag an die Gemeinden. Sie müssen das Geld jedoch zweckgebunden verwenden.

Fürst hat von Gemeinden ab und an gehört: «Ihr nehmt uns die Entwicklungsmöglichkeiten.» Das kontert der Baudirektor: «Wir nehmen niemandem die Entwicklungsmöglichkeiten. Es gibt genug Bauland.» Bald will sein Departement ein Gesetz vorstellen, das es Gemeinden ermöglicht, auf gehortetes Bauland zugreifen zu können.

«Das sind nicht alles schöne Massnahmen», so Fürst. Die Gemeinden, so sieht es aus, werden Baulandhortern Fristen setzen können, bis wann Land verkauft werden muss. Frühestens Ende 2017 sollen Botschaft und Entwurf vorliegen.

«Das Amt für Raumplanung ist stark gefordert», so Fürst weiter. Es erarbeitet Beispielsammlungen, um den Gemeinden zu helfen und aufzuzeigen, wie Verdichtung im ländlich geprägten Raum erwirkt werden könnte.»

Fürst macht klar: In der Vergangenheit ist man in der Schweiz zu locker mit Neueinzonungen umgegangen. «Wir können den Gemeinden nicht mehr im gleichen Mass entgegenkommen.»