Max F. lebt in einem Einfamilienhaus auf dem Land. Etwas speziell ist, dass das Haus von Max ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone liegt, die zusätzlich mit der Juraschutzzone überlagert ist. Die Parzelle, auf der das Haus von Max F. unweit eines Weilers steht, ist allerdings seit Generationen überbaut und dient ausschliesslich der Wohnnutzung. An der Grundstücksgrenze steht seit Jahrzehnten eine überwucherte und von Brombeeren und Brennnesseln durchwachsene Natursteinmauer.

2014 ersetzte Max F. die Mauer. Er hielt sich dabei genau an Höhe, Länge und Lage der bestehenden Mauer, und holte darum auch keine Baubewilligung ein. Wenig später war die Baukommission der Wohngemeinde von Max F. bei einem Augenschein auf der Nachparsparzelle Maxens unterwegs und entdeckte dabei die nigelnagelneue Stützmauer aus zwei Reihen Kalksteinquadern von je 40 Zentimeter Höhe, sowie eine Terrainveränderung, durch eine Hinterfüllung mit Juragelbkies.

Die Baubehörde verlangte nachträglich ein Baugesuch, das eingereicht und im März 2015 zur Prüfung an das Bau- und Justizdepartement (BJD) überwiesen wurde. Dieses ist bei Baugesuchen ausserhalb der Bauzone zuständig.

Mauer ist nicht zonenkonform

Jetzt wurde der Fall zu Juristenfutter. Aber erst rund zweieinhalb Jahre später, nämlich im November 2017, verfügten die Juristen aus Solothurn den Rückbau der Stützmauer und der Terrainveränderung. Die Baute sei nicht zonenkonform und beinträchtige das natürliche Landschaftsbild. Mit der Stützmauer gehe der ländliche Charakter der Umgebung verloren.

Auf massstabgetreuen Luft- und Satellitenaufnahmen, sogenannten Orthofotos, die vor 2014 gemacht wurden, sei keine Stützmauer zu sehen. Das öffentliche Interesse an der Verhinderung von unrechtmässigen Bauten oder Anlagen auserhalb der Bauzone sei gewichtig. Der Aufwand zur Beseitigung der Baute sei verhältnismässig und nicht mit übermässig hohen Kosten verbunden, so das BJD weiter.

Max F. war über dieses Schreiben gar nicht erfreut und beantragte via Rechtsanwalt auf dem Beschwerdeweg beim Verwaltungsgericht die Aufhebung der Verfügung des BJD. Max F. betonte nochmals, dass schon seit vielen Jahren eine Stützmauer an dieser Stelle stand und benannte auch Zeugen, die dies bestätigen können. Die Mauer bringe nicht nur ihm, sondern auch dem Bauern, dem die Nachbarparzelle gehört, Vorteile. Max F. machte weiter geltend, dass bei einem Rückbau der Stützmauer die Gefahr eines Hangrutsches bestehe. Das BJD beantragte ebenso wie die Baukommission von Maxens Wohngemeinde die Abweisung der Beschwerde.

Befragung vor Ort

Im März 2018 führte das Verwaltungsgericht vor Ort einen Augenschein durch und befragte Auskunftspersonen. Diese machten deutlich, dass die Mauer tatsächlich bestanden habe. Sie sei allerdings mit der Zeit verfallen und überwachsen. Im Anschluss daran erklärte die örtliche Baubehörde, dass sie wohl auf ein nachträgliches Baugesuchsverfahren verzichtet hätte, hätte sie bereits 2014 Kenntnis von der schon früher bestehenden Mauer gehabt.

Tatsächlich hiess das Verwaltungsgericht mit seinem Urteil vom 5. April die Beschwerde von Max F. gut und hob die Verfügung des BJD auf. Laut Urteil des Verwaltungsgerichtes liegt keine wesentliche Änderung des äusseren Erscheinungsbildes vor und die Identität der Baute mit ihrer Umgebung, also der Hausparzelle sei gewährt.

Das Verwaltungsgericht stellt zudem fest, dass das Nachbargrundstück erst wieder richtig landwirtschaftlich genutzt werden könne, seit die alte verfallene Mauer und das Brombeergestrüpp entfernt wurden. Die Zeugen hätten glaubwürdig erklärt, dass schon vor 1972 eine ähnliche Stützmauer an diesem Ort gestanden habe. Diese diente damals dazu, dass der Hausgarten nicht ins Rutschen kam. Die Mauer war aufgrund der Verwachsungen schon ab 1973 nicht mehr auf Orthofotos zu sehen.

Max F. stehe nach dem Bau der neuen Stützmauer nicht mehr Platz zur Verfügung als vorher. Die Hinterfüllung der Terrainmauer entspreche vom Verlauf her dem bisherigen Terrain. Die Mauer mit der Hinterfüllung sei weder von der Strasse, noch aus einer anderen Richtung einsehbar. Das Landschaftsbild werde deshalb nicht beeinträchtig, erklärt das Verwaltungsgericht.

Rüge für Max F.

Das Verwaltungsgericht rügte Max F. dennoch und verknurrte ihn dazu, die Hälfte der Verfahrenskosten von insgesamt 1500 Franken zu bezahlen. Das Verwaltungsgericht bemängelte, dass Max F. aufgrund seines fachlichen Wissens als ehemaliges Mitglied der Baukommission und als ehemaliger Gemeinderat hätte wissen müssen, dass für den Ersatz der Stützmauer eine Baubewilligung nötig ist.
Mit dieser Rüge kann Max F. leben. Er hat das Urteil so akzeptiert.

Das Urteil kann unter https://gerichtsentscheide.so.ch nachgelesen werden.