Hypotheken
«Die Rückkehr zu einer normalen Zinssituation wird noch dauern»

Die Hypotheken für den Wohnungsbau sind in den vergangenen Wochen merklich teurer geworden. Die grosse Zinswende erwarten die in der Region tätigen Banken aber noch nicht.

Franz Schaible
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Das tiefe Zinsniveau für Hypotheken sorgt dafür, dass die Bauwirtschaft nach wie vor auf Hochtouren läuft.

Das tiefe Zinsniveau für Hypotheken sorgt dafür, dass die Bauwirtschaft nach wie vor auf Hochtouren läuft.

AZ/Archiv

Insbesondere die Zinsen für länger laufende Festhypotheken sind gestiegen. So tendieren die Fünfjährigen in Richtung 2 Prozent, die Zehnjährigen nähern sich der Drei-Prozent-Marke.

Von einer definitiven Zinswende wollen Banken in der Region allerdings noch nicht sprechen. Zwar seien die Erhöhungen prozentual deutlich, aber absolut gesehen bewegten sich die Zinssätze nach wie vor auf einem tiefen Niveau, heisst es unisono.

Noch mindestens zwei Jahre

Trotzdem. «Die Tiefststände bei den Zinsen dürften wir hinter uns gelassen haben», erklärt Markus Boss, Chef der Regiobank Solothurn. Er erwartet, dass sich die Zinsen für Festhypotheken mit längeren Laufzeiten bis Ende Jahr noch um 20 bis 50 Basispunkte erhöhen dürften. Dagegen sieht er bei den kurzfristigen Zinsen eine stabile Entwicklung, weil die Schweizerische Nationalbank vorerst nicht an der Zinsschraube drehen wird (siehe Kasten). «Die Rückkehr zu einer ‹normalen› Zinssituation wird noch einige Zeit, mindestens zwei Jahre, in Anspruch nehmen.»

Auch Bruno Conzatti, Leiter Risikobewirtschaftung bei der Berner Kantonalbank, glaubt nicht, dass die Zinsen für acht- oder zehnjährige Festhypotheken wieder unter zwei Prozent fallen werden. «Eine weitere leichte Erhöhung ist denkbar. Aber auch dann liegen die Zinssätze, ob kurz- oder langfristig, auf einem tiefen Niveau.» Die Baloise Bank SoBa sieht «keine Abkehr von der seit langem anhaltenden Tiefzinsphase», sagt Marcel Müller, Geschäftsleitungsmitglied und Leiter Risk Management bei der Banktochter des Baloise-Versicherungskonzerns. «Aktuell erleben wir eine Phase mit normalen Schwankungen.»

Erhöhen Banken die Zinsen, um die Marge zu verbessern?

Erst noch hat die Schweizerische Nationalbank ihre Tiefzinspolitik bekräftigt. Ihr sind wegen des nach wie vor starken Frankens und der fragilen Konjunkturlage die Hände gebunden. Wenn die Zinsen für Hypotheken nun trotzdem steigen, liegt die Vermutung nahe, dass die Banken damit ihre Margen im Zinsdifferenzgeschäft erhöhen. «Nein», antwortet Markus Boss, Chef der Regiobank Solothurn. «Unsere Marge hat sich nicht erhöht.» Die Nationalbank beeinflusse insbesondere die kurzfristigen Zinsen, die langfristigen würden durch Angebot und Nachfrage sowie durch Spekulationen bestimmt. Solche Erwartungen steigender Zinsen weltweit habe die US-Notenbank Fed mit der Aussage ausgelöst, die Zeit des billigen Geldes könne bald vorbei sein, ergänzt Bruno Conzatti, Leiter Risikobewirtschaftung bei der Berner Kantonalbank. Deshalb sei auch die Rendite für zehnjährige Schweizer Bundesobligationen zeitweise auf über ein Prozent angestiegen. Kurz gesagt: «Wenn eine Bank zur Refinanzierung auf der Passivseite mehr bezahlen muss, steigen auch die Aktivzinsen.» Deshalb spricht Marcel Müller, Geschäftsleitungsmitglied der Baloise Bank SoBa, nicht von einer Zinswende, sondern von «Marktschwankungen». Denn nur die langfristigen Zinsen seien gestiegen. Die Marge sei nicht erhöht worden. Im Gegenteil. Der Druck auf die Marge halte angesichts des tiefen Zinsniveaus an. Zudem nehme mit dem steigenden Anteil an länger laufenden Festhypotheken das Zinsänderungsrisiko zu. «Die deshalb höheren Absicherungskosten beeinflussen die Marge negativ.» Markus Boss von der Regiobank gesteht immerhin ein, dass sich der Druck auf die Marge abtemperiert habe. «Sie ist in den ersten sieben Monaten 2013 zwar weiter gesunken, aber im Vergleich zum Vorjahr in stark vermindertem Masse.» (FS)

Grosse Nachfrage nach Wohnbauhypotheken

Angesichts kaum massiv steigender Zinsen in absehbarer Zeit bleibe die Nachfrage nach Wohnbauhypotheken hoch, wie Bruno Conzatti beobachtet. Die Zinserhöhung sei noch zu gering, um Wirkung zu zeigen. Die Berner Kantonalbank halte die Kreditvergaberichtlinien wie Belehnungshöhe, Tragbarkeit und Amortisation nach wie vor ein. Aufgrund des tiefen Zinsniveaus bleibe die Diskrepanz zwischen effektiven und kalkulatorischen Zinskosten hoch. Somit würden Anfragen auch negativ beantwortet.

Ebenso Marcel Müller von der Baloise Bank SoBa stellt eine weiterhin hohe Nachfrage fest. «Wir gehen aber davon aus, dass bei einem merklichen Anstieg der Zinsen sich das Wachstum bei den Hypothekarkrediten abschwächen wird.» Bereits jetzt erwartet Markus Boss, dass sich die jüngste Zinserhöhung dämpfend auf die Nachfrage auswirken werde, aber nicht gravierend.

Dies sei ganz im Sinne der Regiobank. Die Ausleihungen seien zwar auch im ersten Halbjahr 2013 gewachsen, aber deutlich weniger stark als im Vorjahr. «Aufgrund der sich abzeichnenden Risiken im Immobilienmarkt ist diese bewusste Eindämmung des Wachstums sinnvoll», heisst es denn auch im Semesterbericht der Bank.

Die Konstellation, dass der variable Zinssatz für Hypothekarkredite höher ist als die meisten Festhypotheken, sorgt seit längerer Zeit zu einer Verlagerung auf letzteres Kreditmodell. «Der Anteil der Festhypotheken am gesamten Bestand an Hypothekarforderungen liegt bei über 90 Prozent», sagt dazu stellvertretend Marcel Müller von der Baloise Bank SoBa. «Die Kunden wissen, was sie haben und profitieren von den historisch tiefen Zinsen», begründet Markus Boss den Trend hin zu den Krediten mit fixierten Laufzeiten.

Besonders gefragt seien aktuell Hypotheken mit Laufzeiten zwischen 6 und 8 Jahren, weil die Differenz zu den 10-Jährigen nach der jüngsten Anhebung doch deutlich sei, meldet Bruno Conzatti. «In den vergangenen Wochen waren mittlere Laufzeiten zwischen 4 und 7 Jahren gefragt», bestätigt Boss.

Banken raten zu gestaffelten Hypotheken

Die befragten Banken empfehlen unisono, die Hypothek gestaffelt über unterschiedliche Laufzeiten zu finanzieren. «So können einerseits die günstigen Konditionen längerfristig gesichert werden und andererseits ist bei einem allfälligen Zinsanstieg die ganze Hypothek nicht gleichzeitig betroffen», sagt Marcel Müller. Entscheidend sei aber die Beratung. Es gebe kein für alle Fälle geltendes Hypothekarmodell, sondern nur individuelle Lösungen.

Hinter den Empfehlungen der Banken steckt auch Eigeninteresse im Sinne von Kundenbindung. Denn es ist viel schwieriger und aufwändiger, mit einer Teilhypothek zu einer anderen Bank zu wechseln, als mit einer Gesamthypothek. Zudem kann es sich lohnen, angesichts des Konkurrenzkampfes unter den Banken zu verhandeln.

Längst nicht alle Kunden erhalten nämlich von den Anbietern dieselben Konditionen. Zudem ist der Hypothekarmarkt wegen des erwähnten Wettbewerbs alles andere als ein Einheitsbrei. Deshalb gilt es ebenso, Gegenofferten bei anderen Geldinstituten einzuholen, um die Konditionen der eigenen Hausbank vergleichen zu können.