Wohnpolitik

Der leere Kanton: Warum Solothurn am meisten Leerwohnungen in der Schweiz hat

Bauprojekte in Agglos, wie hier in Olten Südwest, führen manchmal zu höheren Leerwohnungsziffern.

Bauprojekte in Agglos, wie hier in Olten Südwest, führen manchmal zu höheren Leerwohnungsziffern.

4'490 leere Wohnungen, also 3,2 Prozent des gesamten Wohnungsbestands: Der Kanton Solothurn hat eine höhere Leerwohnungsziffer als jeder andere Kanton. Wir fragten einen Professor in Raumentwicklung, weshalb das so ist.

«Im Kanton Solothurn stehen so viele Wohnungen leer wie seit 1997 nicht mehr», schrieb diese Zeitung im Jahr 2018. Damals betrug die Leerwohnungsziffer 2,9 Prozent aller bestehenden Wohnungen.

Im Jahr 2019 ist sie gar auf 3,4 gestiegen und unterdessen leicht gesunken auf 3,2 Prozent. Was in allen drei Jahren gleich blieb: Es waren die höchsten Zahlen im schweizweiten Vergleich. 

Der Kanton Solothurn übertrifft somit die Leerstandsquoten des Tessins (2,7%), des Aargaus (2,6%) und des Juras (2,5%) bei weitem. Die tiefste Ziffer wurde im Kanton Genf registriert (0,49%). Insgesamt sind in der Schweiz fast 80'000 Wohnungen leer bei einer Leerwohnungsziffer von 1,7 Prozent, ebenfalls stark unter dem Solothurner Durchschnitt.

Wie ist der Leerbestand kantonal verteilt?

Dabei sind starke regionale Unterschiede bemerkbar. Wobei es schwierig ist, einheitliche Tendenzen hervorzuheben. Die Stadt Solothurn folgt dem konventionellen Schema eines Stadtzentrums, mit einer niedrigen Leerwohnungsziffer: 1,2 Prozent, was 119 leeren Wohnungen entspricht.

Olten hingegen, die grösste Stadt im Kanton, weist eine hohe Leerwohnungsziffer auf mit 3,3 Prozent (351 Wohnungen). In den kleineren Gemeinden variieren die Zahlen stark und sind schwierig zu interpretieren: So ist die höchste Leerwohnungsziffer des Kantons jene von Rohr (8,5 Prozent), das aber bloss vier leerstehende Wohnungen hat (bei 93 Einwohnern). Vier Gemeinden haben gar keine leeren Wohnungen: Gänsbrunnen, Unterramsern, Hüniken, Kammersrohr.

Leerwohnungsbestand in der Schweiz

Agglo-Gemeinde haben die höchsten Leerwohnungsziffern

«Das zersplitterte Gebiet des Kantons macht eine Interpretation etwas schwierig», sagt Andreas Schneider, Professor für Raumentwicklung an der Ostschweizer Fachhochschule in Rapperswil. Dort führt die Hochschule den einzigen Bachelor-Studiengang in Stadt-, Verkehrs- und Raumplanung in der Schweiz. Schneider ist selber Solothurner und war Stadtplaner in der Stadt Aarau.

«Ich staune auch etwas über die hohe Leerstandsquote in meinem Heimat-Bezirk Dorneck, denn ich hätte erwartet dass diese aufgrund der Nähe zu Basel unterdurchschnittlich wäre.»

Schneider beobachtet auch regionale Eigenheiten: Die Leerwohnungsziffer bei Olten sei nur wegen der Entwicklung des Neubaugebiets OltenSüdWest so hoch: «Die hohe Leerwohnungsziffer ist in Olten vor allem durch die Entwicklung des Neubaugebiets OltenSüdwest bedingt. An dieser eher peripheren Lage in der Stadt, einer ehemaligen Kiesgrube, hat sich der Investor aus Winterthur bezüglich der Marktnachfrage in Olten verschätzt.»

Bis ins Jahr 2055 könnte das gesamte 240000m2 grosse Areal von Olten SüdWest laut Modellberechnungen überbaut sein. Archiv

Bis ins Jahr 2055 könnte das gesamte 240000m2 grosse Areal von Olten SüdWest laut Modellberechnungen überbaut sein. Archiv

Obwohl die Resultate nicht ganz eindeutig ausfallen, lässt sich schon sehen, dass viele Agglomerationsgemeinden um die Stadtzentren Solothurn und Olten deutlich höhere Leerwohnungsziffern ausweisen: So stehen in Zuchwil oder in Trimbach beispielsweise 323 (6,7 Prozent) respektive 212 (6,4 Prozent) Wohungen leer. Dulliken weist mit 7,6 Prozent und 189 nicht besetzte Wohnungen gar die höchste Leerwohnungsziffer im Kanton auf, wenn man Rohr ausnimmt. Ähnlich sieht es in Schönenwerd (6,7 Prozent) aus.

Negativzinsen führen zu mehr Bauinvestitionen

Solche Zahlen scheinen einen Trend bestätigen, der die Schweiz schon seit längerem beunruhigt: Die Leerwohnungsziffer steigt seit der letzten Finanzkrise von 2008 kontinuierlich. Denn Investoren legen in Zeiten von niedrigen bis Negativzinsen ihr Geld lieber in «Betongold» an.

Und sie investieren dort, wo es relativ einfach ist zu bauen. «Und das ist halt oft auf grünen Wiesen in Agglomerationsgemeinden oder in Agglo-nahen ländlichen Regionen der Fall», erklärt Andreas Schneider.
Einerseits ist es dort schlicht bautechnisch einfacher; man arbeitet ein Bauprojekt aus, wartet auf die Baubewilligung und baut dann.

In Stadtzentren müssen hingegen oft zuerst bestehende Gebäude rückgebaut, Altlasten saniert und Quartierinteressen berücksichtigt werden. Aber auch politisch ist der Prozess bis zum Spatenstich dort komplizierter: Wo viele Menschen leben, gibt es mehr Einsprachen, mehr Opposition. Und «so sachlich vernünftig es sein mag vor allem an gut erschlossenen Standorten zu bauen, ist es für Politiker doch unbequem in dichter besiedelten Gebieten dafür zu werben, dass Menschen noch weiter zusammenrücken sollen», sagt Schneider.

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Nicht übermässig viele leere Neubauten im Kanton Solothurn

Allerdings ist das bei näherem Hinschauen nicht des Pudels Kern. Denn wenn dies der Fall wäre, würden in Solothurner Agglogemeinden vor allem Neubauten leer stehen, wie es in den Kantone Glarus und Freiburg der Fall ist: Dort sind über einen Viertel aller leerstehenden Wohnungen Neubauten. Dem ist in Solothurn aber nicht so: von 4490 leeren Wohnungen im Kanton sind gerade mal 358 Neubauten, auch in den Agglomerationen: In Trimbach steht gar kein Neubau leer, in Dulliken nur zwei von 187, in Zuchwil ebenfalls einen Bruchteil der Gesamtzahl. Da kommt einen anderen Faktor ins Spiel, erklärt Schneider: «In Trimbach beispielsweise sind viele Altbauten einige Jahrzehnte alt und sanierungsbedürftig.

Die Wohnungen dort entsprechen nicht mehr den heutigen Wohnansprüchen und fallen wegen ihres schlechteren Preis-Leistungs-Verhältnisses unten aus dem Markt.» Aber wer renovieren will, muss viel Geld investieren und stösst mit den höheren Mieten nach der Erneuerung bei den eingesessenen Mietern nicht nur auf Gegenliebe. Und «nicht alle Eigentümer haben einen Teil der Mieteinnahmen beiseitegelegt, um genügend Kapital für eine Sanierung oder gar einen Ersatzneubau zu haben.» Ein erheblicher Teil der Immobilienbesitzer hält deshalb ihre Mietshäuser mit Flickarbeiten und Pinselrenovationen so lange über Wasser, bis sie schlicht keine Mieter mehr finden und nur noch der Bagger und / oder der Verkauf an einen kapitalkräftigeren Investor hilft.

Somit soll bei Solothurner Agglogmeinden der Bestand älterer Wohnblöcke und Häusern die hohe Leerwohnungsziffer erklären. Doch weshalb liegt der Leerwohnbestand im Kanton Solothurn seit Jahren höher als alle andere Kantone?

Solothurn ist peripherer und hat höhere Steuern

Schneider sieht zwei Erklärungsfaktoren, die mitspielen: Zum einen liegt der Kanton relativ peripher. «Die prosperierenden Wirtschaftszentren Basel, Zürich und am Genfersee sind doch relativ weit vom Kanton Solothurn weg», sagt der Wissenschaftler. Von allen dreien sei der Kanton Solothurn mindestens eine halbe Stunde entfernt. Leute würden sich wenn möglich nähere Wohnorte suchen; und solche gibt es unterwegs in den Kantonen Aargau und Baselland. Zudem überlagert sich da die zweite mögliche Erklärung: Die höheren Einkommenssteuern im Vergleich zu Baselland oder dem Aargau.

Am Beispiel Olten und Aarau zeige sich das ganz gut: In Aarau ist die Nachfrage an Wohnungen deutlich höher als in Olten. Was sich kaum alleine damit erklären liesse, dass Aarau mit dem Zug um zehn Minuten näher an Zürich liege. Sondern in Olten müsse etwa ein verheiratetes Paar mit mittlerem Einkommen auch ungefähr 50% mehr Einkommenssteuern zahlen als in Aarau. Aber auch in der Agglomeration Basel lasse sich zwischen Baselbieter und Schwarzbubenland-Gemeinden ein ähnliches Muster erkennen.

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