Wohneigentum

Das Hypogeschäft schwächelt

Strengere Kreditvergaberichtlinien schliessen einzelne Kundenkreise für den Erwerb von Wohneigentum von Beginn weg aus.

Strengere Kreditvergaberichtlinien schliessen einzelne Kundenkreise für den Erwerb von Wohneigentum von Beginn weg aus.

Eine Marktsättigung führt bei Banken im Kanton Solothurn teilweise zu tieferer oder gar rückläufiger Nachfrage nach Wohneigentum.

Noch nie war es finanziell so attraktiv, den Traum von den eigenen vier Wänden umzusetzen. Die Zinsen für Hypotheken sind auf ein neues Tiefstniveau gesunken. Und trotzdem: Das Geschäft mit Hypotheken ist bei den Banken in der Region nicht weiter explodiert, sondern das Wachstum hat sich abgeflacht. Dies zeigt ein Blick in die Halbjahresabschlüsse: Der Hypothekenbestand Ende Juni ist im Vergleich zu Ende 2015 nur leicht gestiegen, hat stagniert oder ist gar zurückgegangen. Kommt es also zu einer Trendwende und die Nachfrage nach Wohneigentum nimmt trotz unglaublich attraktiver Zinskonditionen ab?

«Kulminationspunkt erreicht»

«Wir gehen davon aus, dass der Kulminationspunkt langsam erreicht ist», sagt Tony Broghammer, Chef der Raiffeisenbank Weissenstein. Nach einem regelmässigen Wachstum in den Vorjahren um zwei bis fünf Prozent ist bei der grössten Raiffeisenbank im Kanton Solothurn der Bestand an Hypotheken im ersten Halbjahr 2016 «nur» um 0,5 Prozent gewachsen.

Bei der Baloise Bank SoBa mit Hauptsitz in Solothurn ist der Bestand der Hypothekenforderungen gar um 0,5 Prozent gesunken. «Die Nachfrage hat in den vergangenen Quartalen leicht abgenommen», kommentiert Jürg Ritz, CEO der Banktochter des Versicherungskonzerns Baloise. 

Aber auch die bewusste Nichtverlängerung einiger Grosspositionen hätten zum Rückgang geführt. Ebenso bei der Regiobank Solothurn sind die Hypothekarforderungen mit 1 Prozent nur moderat gewachsen. Bankchef Markus Boss beobachtet aber eine weiterhin hohe Nachfrage nach Grundpfandkrediten. «Wir bewilligen viele neue Hypotheken», sagt Boss. Gleichzeitig werde – wohl aufgrund der sehr tiefen respektive Nullverzinsung von Kundengeldern – wesentlich mehr amortisiert als in den Vorjahren. «Somit ergibt sich netto das eher verhaltene Wachstum.»

Hoch in ländlichen Regionen

Bei der Clientis Bank im Thal in Balsthal hat sich das Wachstum im Hypothekengeschäft in den ersten sechs Monaten auf 1,8 Prozent mehr als halbiert. Bankleiter Hans Peter Schrenk spricht trotzdem von «einer ungebrochenen Nachfrage». Der Semesterabschluss sei eine Stichtagsbetrachtung, aktuell liege man 3 Prozent über Vorjahr. Den guten Geschäftsverlauf begründet Schrenk auch mit der starken Ausrichtung auf den lokalen Markt im ländlichen Bezirk Thal. «Hier sind nicht nur die Finanzierungskosten günstig, sondern auch die Landpreise sind deutlich tiefer als in anderen Regionen im Kanton Solothurn.» Ergo könnten sich nach wie vor viele Menschen Wohneigentum leisten.

Auch Stefan Wälchli, stellvertretender Direktor der Clientis Bank Oberaargau, verweist auf den eher ländlichen Charakter ihres Marktgebietes. «Unsere Region entwickelt sich immer verzögert. Während in den grösseren Agglomerationen gewisse Sättigungstendenzen spürbar sind, bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum bei uns vorerst hoch.»

Die Bank Oberaargau werde über das ganze Jahr betrachtet den Hypothekenbestand deutlich erhöhen können. Allerdings weist er auf die Gefahr hin, dass vor allem im Segment der Renditeobjekte, sprich Mehrfamilienhäuser, zu viel gebaut wird. Die Leerstandsquote in vielen Oberaargauer Gemeinden steige überdurchschnittlich an, die Vermietung oder der Weiterverkauf der Wohnungen wird schwieriger. Deshalb stehe man bei der Kreditvergabe für Renditeprojekte eher auf dem Brems- statt dem Gaspedal.

Kundenkreise ausgeschlossen

Dass das Geschäft mit Hypotheken nicht in den Himmel wächst, hat noch andere Gründe. «Die vor Jahren eingeführten verschärften Kreditvergaberichtlinien bezüglich Eigenmittel, kalkulatorischer Zinssatz und Tragbarkeit beginnen zu greifen», hält Tony Broghammer von Raiffeisen fest. Die Regeln seien nun etabliert und wirkten sich dämpfend auf die Hypothekennachfrage aus, ergänzt Markus Boss von der Regiobank. Den stärksten Einfluss auf das Hypothekengeschäft habe die Regelung betreffend Einsatz von Pensionskassengeldern für den Erwerb von Wohneigentum, beobachtet SoBa-Chef Ritz. «Diese schliesst nämlich gewisse Kunden direkt von der Kreditvergabe aus.»

Inwieweit die konjunkturellen Unsicherheiten – sprich Angst um den Arbeitsplatz – den Traum vom Eigenheim in den Hintergrund rücken lassen, bleibt offen. «Diesen Angstfaktor spüren wir nicht», sagt etwa Hans Peter Schrenk von der Clientis Bank im Thal. Dagegen meldet der Chef der Regiobank, dass «Unsicherheiten in Gesprächen mit Kunden spürbar sind». Insbesondere würden die Auswirkungen der Negativzinsen auf die Vorsorgewerke angesprochen (siehe Kasten).

Je nach Region wird auch der Einfluss der abgeflachten Nachfrage nach Wohneigentum auf die Entwicklung der Immobilienpreise unterschiedlich beurteilt. «Wir erwarten keinen starken Preiseinbruch», erklärt Stefan Wälchli von der Clientis Bank Oberaargau. Die Preise seien in «seinem» Marktgebiet im Vergleich zu Boom-Regionen wie Genfersee oder Zürich nur moderat gestiegen, ergo sei auch das Rückschlagpotenzial beschränkt. «Ein Einfamilienhaus kostet heute gleich viel wie vor 20 Jahren.» Markus Boss differenziert: «Im privaten Wohnungsbau ist eine abgeschwächte Preisentwicklung tendenziell zu beobachten. Bei Renditeobjekten in Form von Mehrfamilienhäuser dagegen wirkt der ‹Run› nach Renditen preistreibend.»

Verwandtes Thema:

Meistgesehen

Artboard 1