Immobilienportfolio

350 Gebäude und rund 730 Grundstücke: «Grossgrundbesitz» bereitet dem Kanton nicht nur eitel Freude

Eine der Liegenschaften des Kantons, die verkauft werden soll: Die Klinik Fridau oberhalb Egerkingen.

Eine der Liegenschaften des Kantons, die verkauft werden soll: Die Klinik Fridau oberhalb Egerkingen.

Alte Bunker, Polizeiposten, historische Verwaltungsgebäude und Klöster – bis hin zum modernsten Neubau: Das Immobilienportfolio des Kantons ist ein wahrer Gemischtwarenladen. Wie wird dieser eigentlich bewirtschaftet?

Das Immobilien-Sammelsurium des Kantons ist historisch gewachsen. Das Portfolio widerspiegelt das Werden und Wachsen vom Stadt-Staat bis zur Gegenwart. Nicht weniger als 350 Gebäude und rund 730 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von fast 26 Quadratkilometern stehen heute unter kantonaler Hoheit.

Oberste Herren über dieses Reich sind Kantonsbaumeister Bernhard Mäusli (bald 65) und sein Mitarbeiterstab im Hochbauamt. Mäusli, seit 2010 im Amt und zuvor schon stellvertretender Amtschef, vermittelt einen Einblick in das besondere Portfolio des «Grossgrundbesitzers» Kanton Solothurn: «Im Gegensatz zum Bestand bei üblichen Immobilienfirmen handelt es sich bei uns in den wenigsten Fällen um Wohnhäuser, sondern primär um Bürogebäude, in denen die verschiedensten Verwaltungseinheiten untergebracht sind.» Entsprechend liegen nicht weniger als 60 der 350 kantonseigenen Gebäude in der Stadt Solothurn, wo der Grossteil der kantonalen Verwaltung untergebracht ist beziehungsweise kantonale Aufgaben wahrgenommen werden.

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Gezielte Immobilienstrategie

Verantwortlich dafür, dass all diese Liegenschaften in Schuss gehalten werden, ist das Hochbauamt. Leitlinie ist dabei die Immobilienstrategie, die Ende 2003 vom Regierungsrat verabschiedet worden ist. Gemäss periodischer Analysen werden sämtliche Immobilien bewertet und aufgrund ihrer Verwendung, Bedeutung oder künftigen Nutzungsmöglichkeiten für den Kanton in drei Kategorien unterteilt: Die Kategorie A enthält «betriebsnotwendige» Liegenschaften, von denen sich der Kanton nicht trennen kann und will.

In der Kategorie B finden sich die «nicht betriebsnotwendigen» Liegenschaften, bei denen periodisch eine mögliche Verwertung geprüft wird.

Kategorie C schliesslich listet die «nicht betriebsnotwendigen, verwertbaren» Liegenschaften auf. Darunter fallen «kleine Fische» wie zum Beispiel aufgehobene Polizeiposten etwa in Egerkingen, Schnottwil oder Büren im Schwarzbubenland. «Diese Objekte sind derzeit vermietet», erklärt der Kantonsbaumeister. «Ein Verkauf wird erst bei einem allfällig bevorstehenden Mieterwechsel geprüft.»

In die Kategorie C gehören aber auch ganz grosse «Brocken», die den Besitzern auch entsprechend auf dem Magen liegen: So die frühere Höhenklinik Allerheiligenberg oberhalb von Hägendorf oder das ehemalige Pflegeheim Fridau in Egerkingen. Beiden ist gemein, dass sie nicht nur gross und je auf ihre Weise «geschichtsträchtig» sind, sondern auch schwer verkäuflich.

Zauberwort: «Entwicklung»

Beim Abstossen von Immobilien ist der Kanton allerdings selber wählerisch: «Wir wollen nicht einfach möglichst schnell und um jeden Preis verkaufen, sondern streben eine möglichst interessante Lösung an», betont der Kantonsbaumeister: «Wir hätten mit Landverkäufen schon schnelle gute Gewinne erzielen können. Logistikfirmen zahlen in Autobahnnähe fast jeden Preis.» Doch diese sind wegen des grossen Landbedarfs für den Kanton nicht unbedingt erste Wahl.

Die Grundsätze, denen man sich verpflichtet fühlt, seien viel mehr «Entwicklung» und «Nachhaltigkeit». Will heissen: Besonders strategisch bedeutende Liegenschaften werden gezielt zur «Marktreife» gebracht, damit bei konkretem Interesse nicht erst noch alle möglichen Hürden aus dem Weg geräumt werden müssen. Mäusli: «Es ist matchentscheidend, dass die Besitzverhältnisse klar sind oder ein Gelände nicht erst noch arrondiert werden muss.» Ebenso werde darauf geachtet, dass grosse Grundstücke nicht zerstückelt werden, sondern etwa durch Abtausche gar noch attraktivere Parzellen geschaffen werden können. Rezepte, die sich auch bei der Ansiedlung des US-Biotech-Multis Biogen in Luterbach bestens bewährt haben.

Teil der Ansiedlungspolitik

Ein Liegenschaftsverkauf muss gemäss Mäusli auf jeden Fall den längerfristigen Interessen des Kantons und seiner Bevölkerung dienen und sich insbesondere in der Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen auszahlen. «Das ist eine hohe Hürde», betont Mäusli und verweist auf die enge und gute Zusammenarbeit mit den Kolleginnen und Kollegen der Wirtschaftsförderung: «Es gibt kein grösseres Geschäft, ohne dass eine Konsultation zwischen Wirtschaftsförderung und Hochbauamt stattgefunden hat.»

Im Sinne der Nachhaltigkeit ist der Kanton auch vermehrt daran interessiert, Grundstücke nicht zu verkaufen, sondern im Baurecht abzugeben. So lasse sich auch das Risiko ausschliessen, dass ein Käufer sich letztlich als Spekulant entpuppt, indem er das Gelände mit Gewinn weiterverkauft. Entsprechende Klauseln, die solches verhindern sollen, würden aber ebenso in Verkaufsverträge aufgenommen, versichert Mäusli.

Ende Juli in Pension

Seit seinem Amtsantritt 2010 hat Mäusli die Realisierung gleich mehrerer Grossprojekte – etwa der Justizvollzugsanstalt Schachen oder des Bürgerspitals Solothurn – begleiten können: «Das war eine dankbare Aufgabe. Ich war zur richtigen Zeit am richtigen Ort», sagt er dazu schmunzelnd. Schon bald wird er sein Amt verlassen und Ende Juli in Pension gehen. Seine Nachfolgerin oder sein Nachfolger werden wohl vorerst vergleichsweise «kleinere Brötchen backen» können. Aber langweilig werde es auch diesen nicht werden, ist der Kantonsbaumeister überzeugt.

Plädoyer für die Verdichtung

So sei das verdichtete Bauen gegen innen ein Gebot der Stunde. «Der Druck in diese Richtung wird noch deutlich zunehmen», nennt Mäusli eine der zentralen Herausforderungen durch immer knapper werdende Ressourcen. Der Kanton verfolge diese Stossrichtung bewusst. «Bei der einen oder anderen Gemeinde lässt die Einsicht noch auf sich warten.»

Der wachsende Druck werde vielleicht auch dazu führen, dass «gewisse Objekte, die heute brach liegen, plötzlich wieder in den Fokus für eine Neunutzung kommen», denkt Mäusli laut über einen möglichen künftigen zweiten Frühling für Brachen wie das einstige Pflegeheim Fridau oder die frühere Höhenklinik Allerheiligenberg nach.

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Autor

Urs Mathys

Urs Mathys

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