Raumplanung

Allheilmittel soll Grundbesitzern die Angst vor Wertverlusten nehmen

Bau- oder Landwirtschaftsland? Umzonungsgebiet im Kanton Genf.

Bau- oder Landwirtschaftsland? Umzonungsgebiet im Kanton Genf.

Den Gegnern des Raumplanungsgesetzes bereitet die Verkleinerung der Bauzonen wohl am meisten Bauchschmerzen: Eine Bauzone wird zur Landwirtschaftszone und droht dadurch an Wert zu verlieren.

Die Befürworter der Gesetzesrevision versuchen zu beschwichtigen: Nur wenn Gemeinden in den letzten Jahren kaum gewachsen sind oder Bauzonen zu grosszügig ausgesteckt haben, müssen sie nach Annahme des neuen Gesetzes das Land zurückzonen. Betroffen sind ländliche Kantone wie Waadt, Freiburg oder Jura. Die stärksten Einschnitte drohen im Wallis, wo auch am lautesten gegen die neuen Bestimmungen rebelliert wird.

Der Walliser CVP-Ständerat René Imoberdorf räumt zwar ein, dass mit der grosszügigen Einzonung von Bauland in der Vergangenheit Fehler gemacht worden seien. Hingegen finde man die Zersiedelung, die im Mittelland grassiere, im Wallis nicht. Das Raumplanungsgesetz richte sich nicht nur an die Falschen, es fordere von den Walliser Gemeinden geradezu Unmögliches: «Fast jeder Walliser besitzt in seiner Gemeinde ein Stück Land», sagt Imoberdorf. Jetzt müsse man zurückzonen, könne aber nicht gleichzeitig die einen verschonen und die anderen nicht.

Befürworter wissen vom Problem

Politiker, die das Raumplanungsgesetz unterstützen, sind sich der Problematik weitgehend bewusst. Immer wieder streuen sie in Nebensätzen ein: Falls die Rückzonung zu finanziellen Problemen führe, stehe immer noch die Option offen, Bauland in Reservezonen überzuführen.

Die Zürcher GLP-Ständerätin Verena Diener erwähnte diese Möglichkeit an der Pressekonferenz des bürgerlichen Pro-Komitees vom vergangenen Freitag. Konrad Graber, der Luzerner CVP-Ständerat, erklärte am selben Anlass, mit den Reservezonen hätten die Kantone eine Möglichkeit, Land aus der Bauzone herauszunehmen, ohne es definitiv auszuzonen. Auch CVP-Bundesrätin Doris Leuthard versuchte die Walliser Sektion ihrer Partei an der Delegiertenversammlung vom Samstag vom Gesetz zu überzeugen, indem sie vorschlug, Reservezonen zu schaffen.

Wertverlust abfedern

Reservezonen sind gesetzlich nicht definiert. Gemäss Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) sieht das Bundesgesetz über die Raumplanung von 1979 grundsätzlich vier Zonentypen vor: Bau-, Landwirtschafts-, Schutz- und weitere Zonen. Einige Kantone wie etwa Graubünden haben die Reservezonen eigenmächtig eingeführt. In Graubünden heissen sie «Zonen für künftige bauliche Nutzung». Die Idee dahinter: Weil schon 1980 Bauland zurückgezont werden musste, habe man versucht, mit den Reservezonen den Wertverlust der Grundstücke abzufedern, erklärt Carlo Decurtins, Jurist Raumplanung des Kantons Graubünden.

Laut ARE wird die Reservezone dann zur Option, wenn sich abzeichnet, dass das betreffende Stück Land in einer übernächsten Etappe allenfalls für Bauten benötigt wird. Dieses Land sei zwar kein Bauland, aber gegenüber der Landwirtschaftszone privilegiert. Das zur Reservezone rückgezonte Land verliert weniger an Wert, weil es längerfristig als Bauzone reaktiviert werden kann.

Die Betroffenen äussern sich skeptisch gegenüber der Reservezone. Der Walliser Ständerat Imoberdorf vermutet dahinter eine «Alibi-Übung». Er sagt, am Ende bedeute es das Gleiche wie Auszonung. Der Bündner Decurtins empfiehlt, eher das Entschädigungsgeld zu nehmen - für eine Reservezone gebe es keine Garantie, dass sie wieder zu Bauland werde.

Entschädigung als Alternative

Doch «Geld nehmen» ist nicht immer eine Alternative: Nicht bei jedem Stück Land sei eine Entschädigungspflicht gegeben, sagt Daniel Wachter, Chef der Sektion Nachhaltige Entwicklung beim ARE. Das hänge vom Einzelfall ab. «Bei stark überdimensionierten Bauzonen, die nicht erschlossen sind und mit geringer Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft durch den Eigentümer überbaut werden könnten, ist gemäss Bundesgerichtspraxis offen, ob eine Entschädigung zu leisten ist», so Wachter.

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