Oberkulm
Westlich der Wyna entsteht eine Schutzzone – andernorts muss die Gemeinde schlanker werden

Das Gebiet westlich der Wyna in Oberkulm sei bemerkens- und schützenswert, heisst es. Die Revision der Bau- und Nutzungsordnung nimmt sich nun unter anderem diesem Thema an.

Florian Wicki
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Die landschaftliche Idylle westlich der Wyna soll erhalten bleiben.

Die landschaftliche Idylle westlich der Wyna soll erhalten bleiben.

Florian Wicki

Man fühlt sich in eine andere Zeit versetzt, spaziert man in Oberkulm durch das Gebiet westlich der Wyna. Eine Zeit, als verdichtetes Bauen – euphemistisch auch Innenentwicklung genannt – noch kein Thema war, als die Schweiz noch aus Einfamilienhäusern bestand.

Das gefällt auch der Gemeinde, wie einem während der Lektüre des Planungsberichts der neuen Gesamtrevision Nutzungsplanung gewahr wird. Oder zumindest am Zustand der schützenswerten Zone Wyna West, wie die Gemeinde im Bericht schreibt: «Die grösstenteils kleinbäuerlich geprägten Bauten bieten heute sehr attraktiven Wohnformen in der Natur Platz.» Viele dieser ursprünglich bäuerlichen Vielzweckbauten seien in der Zwischenzeit ins Bauinventar aufgenommen und einige davon sehr sorgfältig renoviert worden.

Nun wird das Gebiet mit der neuen Bau- und Nutzungsordnung (BNO) zur Spezialzone: «Neubauten sollen in dieser Zone keine mehr entstehen.» Umnutzungen werden noch möglich sein, jedoch unter hohen Auflagen.

Fassungsvermögen muss reduziert werden

Überall kann es sich Oberkulm allerdings nicht leisten, das raumplanerisch Weite zu suchen. Auch hier wird die Devise in absehbarer Zeit «Verdichten, verdichten, verdichten» lauten. Das zeigen auch die Zahlen eindrucksvoll: Die Bevölkerung von Oberkulm ist von 1981 bis 2019 um 45 Prozent gewachsen. Ende 2020 lebten 2'768 Einwohnerinnen und Einwohner in der Gemeinde. Der vom Kanton Aargau angelegte Richtplan prognostiziert, dass bis im Jahr 2040 rund 3'100 Menschen in Oberkulm leben werden, nochmals rund 11 Prozent mehr als 2020.

Im Jahr 2040 sollten laut kantonalen Vorgaben durchschnittlich 50 Einwohnerinnen und Einwohner pro Hektare in den heute bereits bebauten Gebieten und 70 pro Hektare in den noch unbebauten Entwicklungsgebieten wohnen. Mit diesen Vorgaben hätte Oberkulm aber Platz für rund 3'600 Personen, weshalb nun eine stolze Fläche von gut 2 Hektaren (also 20’000 Quadratmeter in zehn Parzellen) Baulandreserven in Landwirtschaftszonen ausgezont wird, damit dort nichts mehr gebaut wird.

Das Ende dieser Wiese (hinter dem weissen Zaun) wird neu ausgezont.

Das Ende dieser Wiese (hinter dem weissen Zaun) wird neu ausgezont.

Florian Wicki

Das seien meistens Bauflächen, auf denen bereits jetzt Landwirtschaft betrieben wird, heisst es seitens der Gemeinde. So wird zum Beispiel das bereits bestehende Feld hinter dem ehemaligen Restaurant Post an der Hauptstrasse aus der Wohn- und Gewerbezone WA3 in die Landwirtschaftszone ausgezont: Damit soll das bestehende Landschaftsfenster um 1551 Quadratmeter erweitert und damit die Fruchtfolgefläche vergrössert werden, also die für den Ackerbau geeignete Fläche. Weiter wird jenes Feld erweitert, das parallel zur Oberkulmer Enggasse verläuft: So werden noch einmal 1393 Quadratmeter ausgezont.

Gestaltungsplan aus Angst vor wüsten Siedlungen

Gleichzeitig werden aber auch einige Parzellen eingezont. So zum Beispiel die Parzelle 670, derzeit eine Wiese in der Landwirtschaftszone, die neu als Zone für öffentliche Bauten gilt. Darauf soll dereinst der Ausbau des Alterszentrums Mittleres Wynental folgen. Eine weitere Einzonung erfolgt auf der Parzelle 1803 an der Brühlstrasse, am Standort der Firma Walti Formenbau AG, ebenfalls für zukünftige Erweiterungsabsichten.

Schliesslich werden die letzten grossen und bebaubaren Flächen im Oberkulmer Siedlungsgebiet einer Gestaltungsplanpflicht unterstellt. Im Dorf sei die Sorge umgegangen, dass mitten im Dorf Überbauungen entstehen könnten, die ästhetisch und architektonisch weder gefallen noch in die Landschaft passen.

Mit der Pflicht schiebt die Gemeinde solchen Überbauungen einen Riegel vor: Nun müssen potenzielle Bauherren nachweisen, dass ihr geplantes Projekt hohe Architektur- und Freiraumqualität aufweist, sonst erhalten sie keine Baubewilligung.

Bahnhof darf nicht zur Konkurrenz werden

Eine Gestaltungsplanpflicht gilt übrigens auch für das Areal rund um den neuen Bahnhof, der heuer gebaut werden sollte. Diese Planung soll auch das Budget der BNO gesprengt haben (AZ vom 25.11.2020), fürchtete die Gemeinde doch, dass das Gebiet den Dorfkern von Oberkulm konkurrenzieren könnte, also das Gebiet rund ums Gemeindehaus.

Darum sind sämtliche Bauten und Einrichtungen mit einem solchen Potenzial in der Umgebung nun nicht mehr erwünscht. Gleichzeitig musste eine Umzonung stattfinden: Die Gemeinde wünscht sich einen sogenannten Park+Ride-Parkplatz, auf dem Bahnpendler ihr Auto abstellen können. Deshalb musste eine Zone für öffentliche Bauten neben dem dereinst neuen Bahnhof geplant werden.

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