Fahrwangen
Neue Bau- und Nutzungsordnung: In der Gartenzone soll es keine Garagen geben

Die Gemeinde passt ihre Bau- und Nutzungsordnung übergeordneten Gesetzen an – und ändert auch ein paar Detailbestimmungen.

Stefanie Garcia Lainez
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Fahrwangen muss die Bau- und Nutzungsordnung anpassen.

Fahrwangen muss die Bau- und Nutzungsordnung anpassen.

Peter Siegrist-Bild und Text

Erst vor drei Jahren hat der Regierungsrat die aktuelle Bau- und Nutzungsordnung (BNO) von Fahrwangen genehmigt. Und schon liegt wieder eine Teilrevision zur Mitwirkung auf der Gemeindekanzlei auf. Der Grund: Fahrwangen muss, wie zahlreiche andere Gemeinden auch, die Planungsinstrumente der aktuellen und übergeordneten Gesetzgebung anpassen.

Dabei geht es vor allem um die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), welcher der Kanton Aargau vor zehn Jahren beigetreten ist. Auch die Gemeinden müssen die Baugebriffe in ihrer BNO harmonisieren. Bis September 2021 haben sie dafür Zeit. Zudem setzt die Gemeinde den revidierten Paragrafen 127 des kantonalen Baugesetzes um und definiert im Bauzonen- und Kulturlandplan die Gewässerräume.

Keine Einkaufszentren möglich

Die Überarbeitung der BNO hat die Gemeinde zum Anlass genommen, auch kleine materielle Anpassungen vorzunehmen. So waren bisher in der Wohnzone W2a nur freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser erlaubt. Die Gemeinde lockert diese Bestimmung und fördert das verdichtete Wohnen: Neu sollen in freistehenden Häusern bis zu drei Wohnungen erstellt werden dürfen.

Die Gemeinde definiert neu eine maximale Nettoladenfläche für Verkaufsgeschäfte. Einkaufszentren zu bauen ist also nicht mehr möglich. In der Wohnzone beträgt die Nettoladenfläche 50, in der Dorfzone 300 und in der Kern- sowie Mischzone 500 Quadratmeter pro Gebäude. Zudem will die Gemeinde in der Gartenzone Tiefbauten verbieten. Dazu gehört nicht nur die Erschliessung mit Strassen, sondern auch Tiefgaragen oder Swimmingpools.

Neu in die BNO aufgenommen hat Fahrwangen die Mehrwertsteuerabgabe, die bei einer Einzonung anfällt. Diese war zuvor in einem separaten Reglement aufgeführt und betrug 20 Prozent. Neu verlangt die Gemeinde 30 Prozent, da ein Teil an den Kanton fliesst.

Gebäudehöhe wird reduziert

Bei den Höhenmassen ändern sich nicht nur die Begrifflichkeiten, sondern auch die effektiv erlaubte Höhe der Gebäude. Der Grund: Die bisherigen Vorgaben sind in der Praxis kaum umsetzbar. Baut man beispielsweise ein Gebäude in der Wohnzone 2a am Hang, dessen Untergeschoss 1,2 Meter zum Boden herausragt, ist es mit den aktuellen Bestimmungen nicht mehr möglich, zwei Vollgeschosse à drei Meter darüber zu erstellen, da man die maximal erlaubte Gebäudehöhe von 7 Metern um 20 Zentimeter überschreitet. Mit der Erhöhung der Fassadenhöhe (früher Gebäudehöhe) auf 7,5 Metern in der Kern-, Wohnzone 2a, 2b und 3 sowie in den Wohn- und Gewerbezonen 2 und 3 trägt Fahrwangen dem nun Rechnung. Die Fassadenhöhe reicht bis zum Balken unterhalb des Dachstocks bzw. bei Flachdächern bis zur Oberkante der Brüstung. Gleichzeitig senkt die Gemeinde die Gesamthöhe (früher Firsthöhe, reicht bis zur obersten Gebäudekante) in allen Zonen ausser der Dorf- und der Gewerbezone um einen Meter. Auch hier hätten Bauherren die bisherigen Bestimmungen kaum maximal ausnützen können. Denn die Dächer wären zu steil ausgefallen, das Dachgeschoss hätte somit zwingend in der anrechenbaren Geschossfläche eingerechnet werden müssen, was wiederum eine Reduktion der Geschosse zur Folge gehabt hätte.